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Die wichtigsten Fakten zum Baudarlehen

  • Ein Baudarlehen ist nicht auf den Neubau eines Eigenheims beschränkt. Sie können damit auch ein Haus oder eine Wohnung kaufen sowie eine Bestandsimmobilie umbauen oder sanieren.
  • Beachten Sie beim Baudarlehen die Voraussetzungen zur Zweckgebundenheit. Möbel, Einrichtungsgegenstände oder eine neue Küche sowie nachträglich angebaute Garagen und Carports lassen sich damit nicht finanzieren.
  • Die gängigste Variante für Immobilienkredite ist das Annuitätendarlehen mit einem festgelegten Sollzins über eine von Ihnen gewählte Laufzeit. Da die monatliche Rate auch bei sich veränderndem Zinsniveau konstant bleibt, bedeutet das Annuitätendarlehen ein hohes Maß an Planbarkeit.
  • Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie, zahlt die Bank dem Verkäufer einmalig den angesetzten Immobilienkaufpreis aus. Planen Sie den Bau eines Hauses, erhalten Sie die Darlehenssumme in Teilauszahlungen, die je nach Baufortschritt an Sie oder das Bauunternehmen ausgezahlt werden.
  • Kalkulieren Sie bei Ihrem Baudarlehen für die Berechnung der monatlichen Kreditrate nur etwa 10 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens ein. So bleibt Ihnen noch ausreichend Spielraum für laufende Fix- und Lebensunterhaltskosten.

Das sagen unsere Kunden

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Ich bin überzeugter Kunde meiner Hausbank, wenn es um langfristige Geschäfte geht, bei denen ich seit Jahrzehnten meine Ansprechpartner in der Filiale habe. Für Verbraucherkredite und dann, wenn man als kreditwürdig gilt, sind Online-Angebote unschlagbar. Über Smava bekam ich das passende Angebot, den schnellsten Service und dennoch einen persönlichen und kompetenten Ansprechpartner. In diesem Fall *** Absolute Weiterempfehlung!
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Das sollten Sie bei einem Baudarlehen beachten

Eigenkapital

Je mehr Sicherheiten Sie dem Darlehensgeber anbieten können, umso positiver wirkt sich das auf den Zinssatz für Ihr Baudarlehen aus. Können Sie etwa 10 Prozent des Gesamtkaufpreises als Eigenkapital einbringen, ist das bereits ein großer Pluspunkt. Mit diesem Eigenkapital decken Sie die Kaufnebenkosten wie Makler- und Notargebühren sowie die Grunderwerbssteuer ab. Da diese Kosten für den Darlehensgeber bei einer Pfändung keinen Gegenwert haben, stellt ein Immobilienkredit mit Eigenkapital ein geringeres Risiko für sie dar. Bringen Sie insbesondere während einer Niedrigzinsphase einen hohen Anteil Eigenkapital in den Immobilienkauf oder -bau ein, profitieren Sie davon während der gesamten Laufzeit der Sollzinsbindung.

Ratenhöhe und Tilgungssatz

Ihr Baudarlehen zahlen Sie in monatlichen Raten zurück, die sich aus der Tilgung und den Zinskosten zusammensetzen. Vor Vertragsabschluss legen Sie für Ihren Immobilienkredit die Laufzeit der Sollzinsbindung fest. Die Zinsen werden auf den noch abzubezahlenden Darlehensbetrag erhoben. Während der Laufzeit verringert sich dieser Betrag und damit auch der Ratenanteil der Zinskosten. Da Ihre Monatsrate aber konstant bleibt, steigt sukzessive der Tilgungsanteil, wodurch sie den Kredit immer mehr tilgen. Bei einem niedrigen Zinssatz ist eine hohe anfängliche Tilgung von Vorteil. Denn so können Sie das Darlehen schnell abbezahlen und die Zinskosten senken.

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Hinweis
Aufgrund der sicheren Planbarkeit ist das Annuitätendarlehen eine der beliebtesten Kreditvarianten. Dank der Sollzinsbindung gilt für Ihr Baudarlehen über die zuvor festgelegte Laufzeit konstant der gleiche Bauzinssatz. Dies kommt Ihnen insbesondere während einer Niedrigzinsphase zugute.

In 3 Schritten zum passenden Baudarlehen

Über unseren Kreditvergleich finden Sie günstige Baudarlehen, die zu Ihren Voraussetzungen passen. Dabei ist Ihre Konditionsanfrage unverbindlich und SCHUFA-neutral. Und so gehen Sie beim kostenlosen Online-Antrag vor:

Um für Sie passende Angebote ermitteln zu können, benötigen wir zunächst einige Angaben zu Ihrer Person und Ihrem Vorhaben. Dazu tragen Sie im ersten Schritt Ihre Wohnadresse, Ihr Netto-Einkommen und Informationen zu Ihrem Arbeitsverhältnis ein. Sie haben zudem die Option einen zweiten Kreditnehmer anzugeben, was die Konditionen für Ihr Baudarlehen verbessern kann.

Im zweiten Schritt benötigen wir von Ihnen unter anderem die Höhe des gewünschten Baudarlehens, Ihr zur Verfügung stehendes Eigenkapital sowie die Angabe des Verwendungszwecks. Haben Sie ihr Wunschobjekt bereits gefunden, geben Sie zudem den Kaufpreis sowie die Adresse der Immobilie oder des Grundstücks an. Sollten Sie noch kein Grundstück oder eine Immobilie in Aussicht haben, tragen Sie die Summe des Baudarlehens nach Ihren Wunschvorstellungen ein.

Haben Sie Ihren Online-Antrag abgeschickt, wird sich im Anschluss zeitnah einer unserer Spezialisten für Bau- und Immobilienfinanzierungen persönlich bei Ihnen melden. Die Beratung erfolgt entweder per Telefon oder auf Wunsch auch per Videoanruf. Sie erfahren alle Informationen zu Ihren Finanzierungsmöglichkeiten inklusive des möglichen Zinssatzes für Ihr Baudarlehen. Zudem können weitere Optimierungen Ihrer möglichen Finanzierung vorgenommen werden. Ihr persönlicher Spezialist unterstützt Sie beim Vergleich und der Auswahl des passenden Baudarlehens.

Voraussetzungen und Unterlagen

Voraussetzungen

In der Regel sind folgende Voraussetzungen für eine Baufinanzierung notwendig:

  • Gute Bonität
  • Volljährigkeit / Geschäftsfähigkeit
  • Dauerhafter Wohnsitz in Deutschland
  • Konto bei einem deutschen Bankinstitut

Unterlagen zum Objekt

Welche Unterlagen Sie konkret einreichen müssen, ist je nach Darlehensgeber unterschiedlich. Folgende Dokumente können angefragt werden:

  • Grundbucheintrag
  • Lageplan
  • Wohnflächenberechnung
  • Wohnnebenkostenabrechnung
  • Baubeschreibung und Baukostenkalkulation

Beispielrechnung für ein Baudarlehen

Das folgende fiktive Beispiel veranschaulicht die Auswirkungen der Tilgungsrate auf die verbleibende Restschuld für einen Kredit über 300.000 Euro mit einem Zinssatz von 1,27 Prozent bei einer Laufzeit von 15 Jahren.

Tilgung 2 % 3 % 4 %
Darlehenssumme 300.000 € 300.000 € 300.000 €
Sollzinsbindung 15 Jahre 15 Jahre 15 Jahre
Monatliche Rate 817 € 1.067 € 1.317 €
Summe der Zinskosten 46.063 € 43.520 € 38.977 €
Restschuld nach 15 Jahren 200.913 € 151.370 € 101.827 €

Möglichkeiten zur Sondertilgung

Es lohnt sich, Sondertilgungsmöglichkeiten zu prüfen, wenn Sie Baudarlehen vergleichen. Im Falle einer Erbschaft oder einer Gehaltserhöhung profitieren Sie von dieser Option. Lassen Sie sie darum nach Möglichkeit vertraglich festhalten. Mit einer Sondertilgung können Sie unabhängig von Ihrer Monatsrate entweder regelmäßig oder einmalig eine Zusatzzahlung leisten und so Ihr Baudarlehen schneller abbezahlen. Dadurch sinkt die verbleibende Restschuld schneller, und so verringern sich die darauf berechneten Zinskosten sowie die Laufzeit. Gewährt Ihr Darlehensgeber keine Sondertilgung und Sie nehmen diese gesondert in den Vertrag auf, kann das zu einem höheren Zinssatz führen. Der Anbieter möchte nämlich für den Ausfall der regulären Zinsen entschädigt werden. Darum ist es wichtig, von vornherein im Detail Baudarlehen zu vergleichen.

Im Allgemeinen gibt es drei gängige Sondertilgungsmöglichkeiten, bei denen Banken keinen Zinsaufschlag verlangen:

  • Abhängig von den Bankkonditionen können Sie 5 bis zehn 10 der Darlehenssumme pro Jahr sondertilgen.
  • Sie vereinbaren einen festen Betrag, den Sie einmal pro Jahr neben den laufenden Monatsraten zahlen.
  • Sie handeln mit Ihrem Anbieter einen festen Betrag aus, den Sie während der Laufzeit sondertilgen dürfen. Diese Sondertilgung kann zwischen 30 und 50 Prozent der Darlehenssumme betragen.
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Anschlussfinanzierung für Ihr Baudarlehen

Endet bei Ihrem Immobilienkredit die Laufzeit der Zinsbindung, bleibt in der Regel eine Restschuld übrig. Diese können Sie über eine der beiden folgenden Anschlussfinanzierungsmöglichkeiten begleichen. Kalkulieren Sie vorausschauend, denn beide Darlehensformen arbeiten mit Zinsbindung. Verpassen Sie daher nicht den richtigen Zeitpunkt für den Vertragsabschluss. Vergleichen Sie bereits Angebote, während die erste Finanzierungsphase noch läuft.

Bausparvertrag mit Anspar- und Darlehensphase

Der Bausparvertrag garantiert (wie auch das Forward-Darlehen) in der Darlehensphase eine konstant bleibende Ratenhöhe. In seltenen Fällen kann es allerdings zu Verzögerungen der Darlehenszuteilung kommen, da Bausparkassen immer nur eine bestimmte Anzahl an Darlehen zur Verfügung steht. Dann muss ein Plan zur Zwischenfinanzierung her, der gegebenenfalls mit höheren Zinsen verbunden ist.

  • Voraussetzung: Sie berechnen acht bis zehn Jahre im Voraus Ihre verbleibende Restschuld aus der Erstfinanzierung und schließen einen Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung über genau diese Summe ab.
  • Zinssatz: Für die Anschlussfinanzierung gilt der für die Darlehensphase im Voraus festgelegte Zinssatz.
  • Beginn der Ratenzahlung: Nach der Ansparphase nutzen Sie die Darlehensphase Ihres Bausparvertrags für die Anschlussfinanzierung.

Forward Darlehen

Das Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung ist besonders in einer Niedrigzinsphase attraktiv. Sie sichern sich im Vorfeld bei der Bank die jeweils aktuell gültigen Konditionen und profitieren Jahre später von der vereinbarten Sollzinsbindung bei der Rückzahlung der Restschuld.

  • Voraussetzung: Ihr Baudarlehen läuft noch mindestens ein Jahr, aber höchstens fünf Jahre.
  • Zinssatz: Das Forward-Darlehen verhält sich wie das Annuitätendarlehen. Entsprechend der Restschuld nach Ablauf der Erstfinanzierung bestimmen Sie die Laufzeit und die Ratenhöhe zu einem festgelegten Zinssatz.
  • Beginn der Ratenzahlung: Spätestens drei Jahre nach Vertragsabschluss beginnen Sie, das Forward-Darlehen abzubezahlen.

Häufige Fragen zum Baudarlehen

Der grundlegende Unterschied besteht in den Auszahlungsmodalitäten der beiden Baudarlehen. Bei einem Haus- oder Wohnungskauf erhält der Verkäufer in einer Einmalauszahlung die gesamte Kaufsumme. Als Bauherr müssen Sie für die Kreditbewilligung einen detaillierten Finanzplan einreichen, der die einzelnen Bauschritte von der Grundstücksübertragung bis zur vollständigen Fertigstellung enthält. Je nach Baufortschritt erhält das Bauunternehmen von der Bank eine zuvor festgelegte Teilauszahlung. Erst nach der letzten Auszahlung beginnt für Sie die Kreditrückzahlung.

Je mehr Eigenkapital Sie der Bank anbieten können, desto geringer fallen die Gesamtkosten für ein Baudarlehen aus. Dadurch verringert sich die benötigte Kreditsumme und der Kreditgeber kommt Ihnen mit einem günstigen Zinssatz entgegen. Zudem benötigen Sie ein gewisses Eigenkapital, um die Kaufnebenkosten wie zum Beispiel für die Notar- und Grundbuchgebühren abzudecken.

Sollten Sie mit dem Gedanken spielen, ein zweites Baudarlehen aufzunehmen, obwohl der erste Immobilienkredit noch nicht abbezahlt ist, empfiehlt sich für das zweite Baudarlehen eine genaue Berechnung. Zwei Immobilienkredite gleichzeitig zu bedienen, ist eine große Herausforderung. Anbieter vergeben in diesem Fall nur bei einem überdurchschnittlichen Einkommen und detaillierter Instandhaltungs- und Renovierungskostenkalkulation einen weiteren Kredit.

Bei der Vergabe eines Modernisierungskredits kommt es auf die geplanten Maßnahmen an. Wer nur sein Wohnzimmer neu tapezieren möchte, hat schlechte Chancen. Der Darlehensgeber vergibt ein Baudarlehen zur Modernisierung nur bei einer Wertsteigerung der Immobilie und bei niedriger Restschuld, da der Darlehensgeber über den Grundbucheintrag den Immobilienkredit absichert. Eine Wertsteigerung kann beispielsweise durch Umbaumaßen erzielt werden, die zu mehr Energieeffizienz beitragen.

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