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Was sind die Funktionen der Baulast?Wie funktioniert die Baulast?

Wie funktioniert die Baulast?

Durch Baulasteintragungen werden Gebäudeerweiterungen oder Neubauten ermöglicht, bei deren Erbauung benötigte Abstandsflächen nicht eingehalten würden. In manchen Situationen ermöglichen sie die Erschließung von Liegenschaften, die Errichtung von Spielflächen oder Parkplätzen, ohne dass ein Erwerb zusätzlichen Lands nötig wäre. Erfahren Sie hier, wie Sie eine Baulast beantragen, bewilligen oder löschen lassen können.

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Das Wichtigste zur Baulast

  • Baulasten gehen mit rechtlichen Einschränkungen einher, welche für Grundstückseigentümer relevant sind.
  • Eine Baulast ist ausschlaggebend dafür, welche Handlungen ein Grundstückseigner auf seiner Liegenschaft zu unterlassen, vorzunehmen oder zu erdulden hat.
  • Es existieren verschiedene Baulast-Arten: Sie kann etwa von einem benachbarten Grundstückseigner gewährt werden, wenn Sie ein Gebäude auf seiner Liegenschaft errichten möchten, ohne gesetzlich vorgeschriebene Mindestabstände einzuhalten.
  • Alle aktiven Baulasten eines Grundstücks sind im zugehörigen Baulastenverzeichnis eingetragen. Dieses kann bei berechtigtem Interesse im Rahmen einer Baulastenauskunft eingesehen werden.

Kostenübersicht zur Baulast

Die Gebühren für die Eintragung von Baulasten hängen von zahlreichen Faktoren wie Gebührenordnungen, Regelungen der einzelnen Bundesländer, wirtschaftlichem Wert oder sonstigem Nutzen der Baulast sowie der Anzahl an Baulast-Tatbeständen ab. Möchten Sie eine Baulast eintragen, werden Kosten ebenso für die Abfrage bestehender Baulasten fällig. Vor dem Kauf einer Immobilie raten Fachleute zu einer Abfrage hinsichtlich bestehender aktiver Baulasten. Diese Information kann – je nach Bundesland – mit einer Gebühr verbunden sein.

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Hinweis
Bedenken Sie bei Ihrer Kostenplanung, dass etwaige Gebühren für die Eintragung oder Löschung einer Baulast zu den Baunebenkosten gehören und in der Regel nicht über die Baufinanzierung abgedeckt sind.

Baulast muss nicht zwingend eingetragen werden

Für die erbittende Partei ist die Eintragung nicht verpflichtend. Praktisch ist die Baugenehmigung jedoch meist an die Eintragung der Baulast gekoppelt. Diese erlangt erst durch die Eintragung ins Baulastenverzeichnis Gültigkeit. Die Baulasteintragung kann ausschließlich nach Zustimmung des oder der betroffenen Nachbarn erfolgen. Möchten Bauherren eine Seite des Gebäudes höher bauen, als es die Landesbauverordnung erlaubt, benötigen Sie für die Baulast zum Beispiel die Zustimmung von angrenzenden Nachbarn.

Grundlegende Tipps zur Baulasteintragung

Das Baulastenverzeichnis der verantwortlichen Landesbaubehörde (Landesbauamt) verwaltet alle Baulast-Tatbestände. Es setzt sich aus einem nummerierten Baulastenblatt und einer Baulastenerklärung mit Lageplan zusammen. Wegerechte und andere private Grunddienstbarkeiten können hingegen sowohl im Baulastenverzeichnis als auch im Grundbuch festgehalten sein. In der zugehörigen schriftlichen Einverständniserklärung teilt der Grundstückseigner mit, dass er der rechtlichen Verpflichtung auf seinem Grundstück zustimmt. Die Erklärung sollten Sie direkt an das zuständige Bauamt richten. Alternativ ist eine amtlich beglaubigte Kopie vorzulegen. Ist die vorschriftsmäßige Bebauung einer Liegenschaft ohne Baulast nicht möglich, können eines oder mehrere Grundstücke in ihrer Nutzung eingeschränkt werden, um die Durchführung von Bauvorhaben zu gestatten. Dies ist praktisch meist bei nicht vollständig erschlossenen Liegenschaften der Fall.

Ein Wegerecht stellt eine Grunddienstbarkeit dar. Sie berechtigt den Grundstückseigentümer der Liegenschaft zur Nutzung von Wegen oder Straßen, welche auf dem benachbarten Grundstück liegen, um eine öffentliche Straße erreichen zu können. Anders als eine Baulast regelt das Wegerecht die rechtliche Situation zwischen den benachbarten Grundstückseignern, nicht jedoch zwischen Eignern und Bauaufsichtsbehörden. Grundlage für das Wegerecht ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Die Verpflichtung und Rechte der Wegenutzung, welche daraus resultieren, werden weiterhin im Zuge einer privat-rechtlichen Vereinbarung festgehalten und sind für jede Partei verbindlich. Das Wegenutzungsrecht wirkt sich auf die Genehmigung des Bauvorhabens aus und kommt praktisch meist bei nicht vollständig erschlossenen Liegenschaften vor. Das dienende Grundstück gewährt den Zugang; die in Anspruch nehmende Liegenschaft heißt herrschendes Grundstück. Das Wegerecht wird zudem in Geh- und Fahrtrecht unterschieden. Während ersteres nur das Begehen der fremden Liegenschaft gestattet, erlaubt Letzteres auch das Befahren derselben. Stellt das Wegerecht ein sogenanntes Notwegerecht dar, steht es nicht im Grundbuch und vergütet den Grundstückseigner durch eine angemessene Wegerente.

Die Abstandsbaulast beinhaltet die Verpflichtung des Grundstückseigentümers, auf bestimmten Flächen seiner Liegenschaft eine Bebauung zu unterlassen, um die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen zwischen den Gebäuden einhalten zu können. Die Abstandsflächenbaulast kommt in der Praxis als eine der häufigsten vor. Sie möchten ein Gebäude auf mehreren, nebeneinanderliegenden Grundstücken errichten? Dann ist dies dank einer Vereinigungsbaulast möglich. Baurechtlich werden alle beteiligten Grundstücke wie ein einziges behandelt. Die zur Abstandsbaulast komplementäre Baulast ist die Anbaubaulast. Sie verpflichtet Eigner zur grenzständigen Bebauung des Grundstücks (Anbaupflicht).

Handelt es sich um eine Baulast als Grenzbebauung, verantwortet Ihr angrenzender Nachbar die vorgeschriebenen Abstandsflächen und ermöglicht somit die Durchführung Ihres Bauvorhabens. Die Einwilligung aller muss in schriftlicher Form dokumentiert und dem jeweiligen Bauamt vorgelegt werden.

Die Eintragung der Baulast ist Voraussetzung für die Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung und bedarf des Einverständnisses des beteiligten Nachbarn. Die Baulasteintragung gewährt der Bauaufsichtsbehörde rechtliche Handhabe, um Bauvorhaben notfalls juristisch durchzusetzen. Der Bauherr selbst genießt dadurch keine rechtlichen Vorteile. Die Wirksamkeit der Baulast beginnt mit dem Tag der Eintragung und geht auf Rechtsnachfolger (wie Erben) über.

Möchten Sie eine Baulast aus dem Baulastenverzeichnis löschen lassen, kann dies auf Antrag geschehen, solange kein berechtigtes öffentliches Interesse mehr besteht. Die Löschung kann auch von der Bauaufsichtsbehörde selbst ausgehen und tritt erst nach der schriftlichen Erklärung über den Verzicht in Kraft. Ebenso wie die Eintragung der Baulast geht auch ihre Löschung mit Gebühren einher, welche sich je nach Bundesland in ihrer Höhe unterscheiden. In Hamburg betragen die Kosten im Kontext von Baulasten zwischen 63 und 1.000 Euro.

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Sonstige Besonderheiten von Baulasten

Baulasten sollen die Erschließung von Liegenschaften sowie deren vollumfängliche bauliche Nutzung ermöglichen. Da die Eintragung einer Baulast stets mit einem Wertverlust der betreffenden Grundstücke verbunden ist, müssen Veränderungen der Liegenschaft (etwa boden-versiegelnde Maßnahmen) nach Ablauf der Baulast behoben werden. Das Gleiche gilt für sonstige entstehende Nachteile wie eine Verschattung der angrenzenden Liegenschaft. Das Ausmaß der Wertminderung kann durch einen fachkundigen Sachverständigen erfolgen.

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Hinweis
Ermöglicht eine Baulast die Erschließung eines Grundstücks, beinhaltet sie das Recht zur Nutzung bestimmter Bereiche desselben; etwa zu Zwecken der Zufahrt oder um Ver- und Entsorgungsleitungen zu verlegen. Die Eintragung kann als Baulast im Baulastenverzeichnis oder als Wegerecht im Grundbuch erfolgen.

Häufige Fragen zur Baulast

Baulasteintragungen sind nicht verpflichtend vorzunehmen, jedoch häufig notwendige Bedingung für die Erteilung von Baugenehmigungen. Baulasten erlangen erst mit der Eintragung ins Verzeichnis ihre Gültigkeit und gestatten dann Bebauungen, welche unter vorigen Umständen nicht möglich gewesen wären.

Einen Nachteil von Baulasten stellt oft das Risiko von Wertminderungen für das dienende Grundstück dar. Aus Sicht des Bauherrn ist von Nachteil, dass die Zustimmung der angrenzenden Nachbarn verpflichtend ist, um geplante Bauvorhaben umsetzen zu können.

Baulasteintragungen können nur durch den Eigentümer des dienenden Grundstücks oder Erbbauberechtigte vorgenommen werden. Sind mehrere Personen Eigentümer der Liegenschaft, ist eine schriftliche Einverständniserklärung jedes Einzelnen nötig.

Als Grundstückseigentümer benötigen Sie ein gültiges amtliches Ausweisdokument, den ausgefüllten Antrag für die Baulast sowie eine Einverständniserklärung. Dem ist der aktuelle Lageplan des Katasteramts für die betreffenden Flurstücke (nicht beglaubigt) hinzuzufügen.

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