Wie funktioniert die Baulast?

Das Baulastenverzeichnis der verantwortlichen Landesbaubehörde (Landesbauamt) verwaltet alle Baulast-Tatbestände. Es setzt sich aus einem nummerierten Baulastenblatt und einer Baulastenerklärung mit Lageplan zusammen. Wegerechte und andere private Grunddienstbarkeiten können hingegen sowohl im Baulastenverzeichnis als auch im Grundbuch festgehalten sein. In der zugehörigen schriftlichen Einverständniserklärung teilt der Grundstückseigner mit, dass er der rechtlichen Verpflichtung auf seinem Grundstück zustimmt. Die Erklärung sollten Sie direkt an das zuständige Bauamt richten. Alternativ ist eine amtlich beglaubigte Kopie vorzulegen. Ist die vorschriftsmäßige Bebauung einer Liegenschaft ohne Baulast nicht möglich, können eines oder mehrere Grundstücke in ihrer Nutzung eingeschränkt werden, um die Durchführung von Bauvorhaben zu gestatten. Dies ist praktisch meist bei nicht vollständig erschlossenen Liegenschaften der Fall.

Ein Wegerecht stellt eine Grunddienstbarkeit dar. Sie berechtigt den Grundstückseigentümer der Liegenschaft zur Nutzung von Wegen oder Straßen, welche auf dem benachbarten Grundstück liegen, um eine öffentliche Straße erreichen zu können. Anders als eine Baulast regelt das Wegerecht die rechtliche Situation zwischen den benachbarten Grundstückseignern, nicht jedoch zwischen Eignern und Bauaufsichtsbehörden. Grundlage für das Wegerecht ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Die Verpflichtung und Rechte der Wegenutzung, welche daraus resultieren, werden weiterhin im Zuge einer privat-rechtlichen Vereinbarung festgehalten und sind für jede Partei verbindlich. Das Wegenutzungsrecht wirkt sich auf die Genehmigung des Bauvorhabens aus und kommt praktisch meist bei nicht vollständig erschlossenen Liegenschaften vor. Das dienende Grundstück gewährt den Zugang; die in Anspruch nehmende Liegenschaft heißt herrschendes Grundstück. Das Wegerecht wird zudem in Geh- und Fahrtrecht unterschieden. Während ersteres nur das Begehen der fremden Liegenschaft gestattet, erlaubt Letzteres auch das Befahren derselben. Stellt das Wegerecht ein sogenanntes Notwegerecht dar, steht es nicht im Grundbuch und vergütet den Grundstückseigner durch eine angemessene Wegerente.

Die Abstandsbaulast beinhaltet die Verpflichtung des Grundstückseigentümers, auf bestimmten Flächen seiner Liegenschaft eine Bebauung zu unterlassen, um die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen zwischen den Gebäuden einhalten zu können. Die Abstandsflächenbaulast kommt in der Praxis als eine der häufigsten vor. Sie möchten ein Gebäude auf mehreren, nebeneinanderliegenden Grundstücken errichten? Dann ist dies dank einer Vereinigungsbaulast möglich. Baurechtlich werden alle beteiligten Grundstücke wie ein einziges behandelt. Die zur Abstandsbaulast komplementäre Baulast ist die Anbaubaulast. Sie verpflichtet Eigner zur grenzständigen Bebauung des Grundstücks (Anbaupflicht).

Handelt es sich um eine Baulast als Grenzbebauung, verantwortet Ihr angrenzender Nachbar die vorgeschriebenen Abstandsflächen und ermöglicht somit die Durchführung Ihres Bauvorhabens. Die Einwilligung aller muss in schriftlicher Form dokumentiert und dem jeweiligen Bauamt vorgelegt werden.

Die Eintragung der Baulast ist Voraussetzung für die Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung und bedarf des Einverständnisses des beteiligten Nachbarn. Die Baulasteintragung gewährt der Bauaufsichtsbehörde rechtliche Handhabe, um Bauvorhaben notfalls juristisch durchzusetzen. Der Bauherr selbst genießt dadurch keine rechtlichen Vorteile. Die Wirksamkeit der Baulast beginnt mit dem Tag der Eintragung und geht auf Rechtsnachfolger (wie Erben) über.

Möchten Sie eine Baulast aus dem Baulastenverzeichnis löschen lassen, kann dies auf Antrag geschehen, solange kein berechtigtes öffentliches Interesse mehr besteht. Die Löschung kann auch von der Bauaufsichtsbehörde selbst ausgehen und tritt erst nach der schriftlichen Erklärung über den Verzicht in Kraft. Ebenso wie die Eintragung der Baulast geht auch ihre Löschung mit Gebühren einher, welche sich je nach Bundesland in ihrer Höhe unterscheiden. In Hamburg betragen die Kosten im Kontext von Baulasten zwischen 63 und 1.000 Euro.