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Was versteht man unter einem Bauträger?

Sie möchten ein Nest für Ihre Familie bauen, benötigen jedoch fachliches Know-how zur Durchführung? Bauträger koordinieren die vielfältigen Anforderungen von Bauvorhaben und gestatten unerfahrenen Baufamilien sowie Käufern eine effiziente Abwicklung von Neubauten oder Sanierungen.

Die wichtigsten Punkte zum Thema Bauträger

  • Bauträger verantworten die organisatorische und wirtschaftliche Abwicklung von Bauprojekten.
  • Kunden von Bauträgern erwerben neben der Bauplanung auch den Anspruch auf Bebauung der Liegenschaft.
  • Der Bauträgervertrag (BGB) regelt die einzelnen, durch den Bauträger zu erbringenden Leistungen.
  • Freistellungserklärung und Notaranderkonto bieten Verbrauchern zusätzliche Sicherheit vor finanziellen Verlusten.

Was ist ein Bauträger?

Wenn Sie sich für den Hausbau über einen Bauträger interessieren, haben Sie sich vermutlich bereits die Frage gestellt: „Was macht ein Bauträger?“.

Bauträger übernehmen als Baugesellschaften oder als einzelne Unternehmer die Durchführung von Bauprojekten sowie den Vertrieb der entstehenden Immobilien. Die Bauträgerschaft unterscheidet sich vom Bauunternehmen, welches ausschließlich die Bauleistung erbringt, jedoch nicht am Erwerb und an der Veräußerung des Objekts beteiligt ist.

Bauträger agieren bei Erwerb, Bebauung und Verkauf auf eigene Rechnung. Bauliche Maßnahmen können mithilfe von Eigenkapital oder Fremdmitteln finanziert werden. Die Projektabwicklung erfolgt auf organisatorischer und kommerzieller Ebene.

Der Bauträger hat folgende Aufgaben

  • Entwicklung eines smarten technisch-konstruktiven Konzepts für das Bauvorhaben
  • Nutzungsoptimierung unter wirtschaftlichen Aspekten
  • Entwicklung bau-ökonomischer Konzepte
  • Ausarbeitung von Planungsvarianten für kommerzielle Entscheidungen des Bauträgers
  • technische Planung des Bauvorhabens
  • Konzeption der baulichen Grundlagen
  • Entwicklung baulicher Lösungen
  • Durchführung des Bauvorhabens
  • Kalkulation
  • Optimierung des Bauablaufs
  • Konzeption geeigneter Baumethoden
  • Übernahme des wirtschaftlichen Risikos

Bauträger veranschlagen meist rund zehn Prozent des Veräußerungspreises als Honorar. Bei einem Objektwert von 350.000 Euro entspricht dies Nebenkosten von 35.000 Euro.

So ist bei der Bauträgerfinanzierung der Ablauf

Bauträgerfinanzierungen laufen über einen Kontokorrentrahmen, welcher sukzessive durch die eingehenden Zahlungen des oder der Käufer wieder aufgefüllt wird. Die Kosten für Neubau oder Erwerb sowie die Zinsen der Bauzeit werden also zunächst vorfinanziert. Die geleisteten Zahlungen der Erwerber müssen auf einem getrennten Konto verbucht und durch Freistellungserklärungen gesichert werden. So gelten im Insolvenzfall klare Verwertungsregularien.

Die Kosten für die Baufinanzierung hängen maßgeblich von der Projektdauer sowie den Baufinanzierungszinsen ab. Je früher die Immobilie verkauft werden kann, desto höher ist der Gewinn. Im Idealfall können anfallende Verbindlichkeiten für Sanierungen oder den Bau der Immobilie bereits mit den Abschlagszahlungen der Käufer beglichen werden.

Flankierende Maßnahmen wie Mietfactoring sichern dabei Mietausfälle und somit die Rendite ab. Auch Courtagen lassen sich so vorfinanzieren, um den Bauträgerkredit zu entlasten.

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Vorteile und Nachteile beim Hausbau mit Bauträger

Der Hausbau mit Bauträger beinhaltet im Vergleich zum Bau in Eigenregie mehr Vorteile als Nachteile.

Vorteile

  1. günstiger Kaufpreis
  2. Kostentransparenz von Anfang an
  3. finanzieller Vorteil durch standardisierte Bauweise (gut kalkulierbar)
  4. alltagstaugliche Grundrisse
  5. keine Grundstückssuche erforderlich
  6. fertige Planung mit überschaubarer Bauzeit
  7. Ratenzahlung einzelner Bauabschnitte möglich
  8. Rundum-Service mit einem konkreten Ansprechpartner bis zur Fertigstellung
  9. finanzielle Risiken durch Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gedeckelt

Nachteile

  1. eingeschränktes Mitspracherecht
  2. verzögerter Baubeginn möglich, wenn der Bau erst nach dem Verkauf der meisten Wohneinheiten geplant ist

Besonderheiten beim Erwerb und Neubau von Immobilien mit Bauträger

Beim Erwerb oder Neubau von Immobilien mit Bauträger wird − anders als beim Hausbau mit einem Bauunternehmen oder Generalunternehmer − nicht nur eine Bauleistung, sondern auch die Übertragung des Eigentums versprochen. Neben der Lage der Immobilie ist die Wahl eines geeigneten Bauträgers essenziell. Im Bauträgervertrag werden alle übertragungsrechtlichen und baulichen Fortschritte vereinbart. Er stellt eine Mischung aus Kauf- sowie Werkvertrag dar und muss notariell beglaubigt werden (gilt auch für nachträgliche Änderungen).

Vorteile und Nachteile beim Immobilienkauf mit Bauträger

Wenn Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung vom Bauträger kaufen, genießen Sie sowohl im Vergleich zum Erwerb in Eigenregie als auch zu einer selbst durchgeführten Sanierung erhebliche Vorteile:

  1. Persönliche Wünsche können umfassend in die Planung und Umsetzung einfließen.
  2. Bei Baumängeln besteht Gewährleistung durch den Bauträger bis zu 5 Jahre nach Fertigstellung

Die Nachteile des Immobilienkaufs über einen Bauträger lassen sich durch eine sorgfältige Planung wesentlich eingrenzen. Sie bestehen in:

  1. Mängeln durch die unzureichende Definition der Baubeschreibung.
  2. Ein Anspruch auf Austausch besteht nur bei eindeutigem Nachweis über nicht erbrachte Leistungen, welche zuvor detailliert im Bauträgervertrag ausgeführt wurden.
  3. Es besteht ein Risiko für die Insolvenz des Bauträgers vor der Beendigung des Projekts.

Vertragliche Besonderheiten

Die vertraglichen Besonderheiten beim Kauf oder Neubau von Immobilien über einen Bauträger beinhalten die Beschreibung der Leistungen, welche in der Baubeschreibung festgehalten werden. Wünschen Sie etwa einen Granitfußboden im Erdgeschoss, muss dieser genau festgehalten werden. Andernfalls bestünde kein Anspruch auf Nachbesserung, wenn ein PVC-Fußboden verlegt wurde.

Der Kunde des Bauträgers wird rechtlich nicht als Bauherr, sondern als Erwerber betrachtet. Eigentümer der Liegenschaft und Bauherr ist der Bauträger, welcher dem Kunden die Liegenschaft, einschließlich der Bauverpflichtung, verkauft. Handelt es sich um die Veräußerung einer Eigentumswohnung, kommt zudem das Wohnungseigentumsrecht zur Anwendung. Nebenvereinbarungen zwischen den Parteien sind laut Bundesgerichtshof nur dann bindend, wenn sie Teil des notariellen Kaufvertrags sind (Baubeschreibung als Anlage des Vertrags). Ebenso ist auf die Regelung bezüglich des Fertigstellungstermins, Schadensersatz sowie kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche zu achten.

Aufbau des Bauträgervertrags

Der Bauträgervertrag setzt sich aus unterschiedlichen Bestandteilen zusammen und entscheidet darüber, was Sie für Ihr Geld bekommen. Es sind mindestens folgende Dokumente erforderlich:

Kaufvertrag, inklusive Bauverpflichtung

Baubeschreibung mit Leistungsbeschreibung

Lageplan

Bauzeichnungen und -pläne

Hat der Vertrag den Erwerb von Wohneigentum zum Gegenstand (Reihenhaus, Eigentumswohnung), gehören auch folgende Dokumente zum Bauträgervertrag:

  • Gemeinschaftsordnung – sie regelt die Beziehungen zwischen den einzelnen Eigentümern.
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung – sie wird beim Anlegen der Grundbuchblätter ausgestellt.
  • Teilungserklärung – sie regelt die Miteigentumsanteile von Gemeinschaftsbereichen.

 

info
Tipp
Sehen Sie den Verwaltervertrag und bei bereits existierenden Eigentümergemeinschaften die Mitschriften von Beschluss- sowie Eigentümerversammlungen ein.

 

Die Modalitäten des Zahlungsplans müssen den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechen. Verlangt der Bauträger frühere Zahlungen, sollten Sie diese nur auf das zugehörige Notaranderkonto des Notars einzahlen, aber niemals direkt an den Bauträger leisten, da das Geld im Falle einer Insolvenz unwiederbringlich verloren wäre. Baupläne können Sie im Vorfeld durch einen unabhängigen Bauherrenberater prüfen lassen. Lastenfreistellung und Fertigstellungsbürgschaft bieten Verbrauchern mehr Sicherheit.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Bauträger

Konnten Sie einen Bauträger für ein Einfamilienhaus finden, müssen Sie mit Ihm einen Bauträgervertrag abschließen. Er eignet sich für Verbraucher, welche über das nötige Kapital verfügen, jedoch keine Kenntnis von der Abwicklung eines Bauvorhabens besitzen. Der Vertrag regelt die durch den Träger zu erbringende Bauleistung sowie den Eigentumsübergang der fertig errichteten Immobilie. Die Mischung aus Kauf- und Werkvertrag kommt meist bei Wohneigentum zur Anwendung.

Die Kosten für den Kauf eines Einfamilienhauses von einem Bauträger beinhalten neben dem Kaufpreis der Immobilie selbst auch die Kaufnebenkosten. Dabei handelt es sich um Maklercourtage (je nach Bundesland drei bis sieben Prozent), Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent) und Leistungen des Bauträgers (ca. zehn Prozent).

Bauträger können vom Bauträgervertrag zurücktreten, wenn fällige Zahlungen durch den Käufer nach Ablauf der Nacherfüllungsfrist ausbleiben. Dabei muss die Pflichtverletzung des Verbrauchers erheblich sein. In der Regel ist dafür ein Zahlungsrückstand in Höhe von zehn Prozent nötig. Liegt eine Vertragsuntreue vonseiten des Bauträgers vor, darf dieser nicht vom Vertrag zurücktreten.

Ein Bauträgervertrag liegt sowohl vor, wenn die Bauarbeiten erst nach Vertragsabschluss begonnen werden, als auch bei im Bau befindlichen Immobilien. Ein Bauträgervertrag liegt hingegen nicht vor, wenn ein Besitzer eines Grundstücks eine Immobilie auf eigenem Grund und Boden errichten lässt.

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