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Wie funktioniert der Bebauungsplan?Wie funktioniert ein Bebauungsplan?

Was ist der Bebauungsplan?

Wer im Begriff ist, ein Grundstück zu erwerben, sollte sich vorab den Bebauungsplan umgangssprachlich häufig mit B-Plan abgekürzt, anschauen. Den B-Plan gibt in der Regel die jeweilige Stadt- oder Gemeindeverwaltung aus und enthält für Bauherren viele interessante Informationen zur Nutzung des Grundstücks. In diesem Artikel erhalten Sie alle wichtigen Informationen zu den Zwecken von Bebauungsplänen, wie Sie diese lesen und wie Sie als Bauherr damit arbeiten können.

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Das Wichtigste zum Bebauungsplan

  • Der Bebauungsplan bietet die Grundlage zur Einhaltung der Bestimmungen aus dem Baugesetzbuch (BauGB).
  • Er enthält zahlreiche Informationen zu den Regelungen, die für die Bebauung eines Grundstücks getroffen wurden.
  • Der Bebauungsplan bietet Bauherren Planungs- und Rechtssicherheit bei ihren Projekten.
  • Bebauungspläne sind öffentliche Dokumente, die im Gegensatz zum Grundbuch jeder beim zuständigen Bauamt einsehen kann.

Die Definition eines Bebauungsplans

Was ist eigentlich ein Bebauungsplan? Der B-Plan ist ein verbindlicher Leitfaden für Bauprojekte und rechtlich gesehen eine Satzung. In dieser wird geregelt, wie Grundstücke genutzt und bebaut werden dürfen. Der B-Plan bildet die Grundlage für die Maßnahmen, die dazu führen, dass die Regelungen im Baugesetzbuch korrekt ausgeführt werden. Deshalb werden Bebauungspläne auch als „verbindliche Bauleitpläne“ bezeichnet.

Allgemeiner Zweck des Bebauungsplans

In Paragraf 8 des BauGB ist geregelt, welchen Zweck B-Pläne erfüllen sollen. Folgende Festsetzungen und Regelungen sind dort für Bebauungspläne festgehalten:

  1. Die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung sollen die Grundlagen für weitere bauliche Maßnahmen bilden.
  2. Der Flächennutzungsplan einer Stadt oder Gemeinde bildet die Grundlage für den Bebauungsplan. Reicht der Bebauungsplan zur Ordnung der städtebaulichen Entwicklung aus, ist kein Flächennutzungsplan erforderlich.
  3. Mit Veränderungen an den Bebauungsplänen lassen sich in einem Parallelverfahren auch die Flächennutzungspläne entsprechend abändern.
  4. Wenn dringende Gründe es erfordern, kann der Bebauungsplan auch vor dem Flächennutzungsplan aufgestellt und verabschiedet werden.

Welche Vorteile Bauherren aus B-Plänen ziehen

Für angehende Bauherren stellen die Bebauungspläne eine enorme Sicherheit dar. In diesen ist eindeutig geregelt, welche Bauvorhaben erlaubt sind. Das vereinfacht beispielsweise den Genehmigungsprozess und gibt rechtliche Sicherheit. Durch diese Vereinfachung und Entbürokratisierung sinkt nicht nur der Aufwand, auch die Kosten für notwendige Genehmigungen und andere Dokumente werden reduziert. Günstige Finanzierungen für Ihr Bauvorhaben können Sie kostenlos über unser Portal vergleichen.

Was im Bebauungsplan steht

Im B-Plan finden Sie eine Fülle an Informationen zu den Begebenheiten und baulichen Regelungen auf dem Grundstück. Der Bebauungsplan enthält unter anderem folgende Informationen:

  • Welche Haustypen auf dem Grundstück erlaubt sind
  • Standort des Gebäudes
  • Anteil der bereits bebauten Fläche
  • Anzahl der Gebäudestockwerke
  • Deckenhöhe der einzelnen Stockwerke
  • Gesamthöhe des Gebäudes
  • Abstände zwischen den Nachbarhäusern
  • Vorhandene Dachformen
  • Größe der Dachneigung
  • Farben der Gebäude
  • Beim Bau benutzte Materialien
  • Vorhandene PKW-Stellplätze
  • Vorhandene Spielplätze
  • Wo Mülltonnen abgestellt werden können
  • Wie Wärme erzeugt wird
  • Wie und womit das Grundstück bepflanzt ist
  • ggf. Denkmalschutzauflagen
  • ggf. Wegerechte seitens der Nachbarn
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Hinweis
Diese Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit darüber, was im Bebauungsplan steht. Nicht zwangsläufig sind alle genannten Aspekte in jedem Bebauungsplan geregelt.

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Abkürzungen und ihre Bedeutungen im Bebauungsplan

Der Bebauungsplan ist ein komplexes Dokument, das mit vielen Fachbegriffen ausgestattet ist. Für eine bessere Übersicht wird daher viel mit Abkürzungen gearbeitet. Eine Liste der gängigsten Abkürzungen im Bebauungsplan finden Sie hier:

Baugebietskategorien Maße der baulichen Nutzung Haustyp und Dachform
WR: Reines Wohngebiet VG: Vollgeschosse E: Einfamilienhaus
WA: Allgemeines Wohngebiet FH: Firsthöhe D: Doppelhaus
WB: Besonderes Wohngebiet TH: Traufhöhe ED: Einzel- oder Doppelhaus
WS: Kleinsiedlungsgebiete OK: Oberkante H: Hausgruppen
MI: Mischgebiete GRZ: Grundflächenzahl R: Reihenhaus
MK: Kerngebiete GFZ: Geschossflächenzahl o: offene Bauweise
MD: Dorfgebiete BMZ: Baumassenzahl g: geschlossene Bauweise
GE: Gewerbegebiete a: abweichende Bauweise
GI: Industriegebiete SD: Satteldach
MU: Urbane Gebiete WD: Walmdach
SO: Sondergebiete FD: Flachdach
PD: Pultdach
vPD: versetztes Pultdach
KWD: Krüppelwalmdach
TD: Tonnendach
ZD: Zeltdach
DN: Dachneigung

 

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Tipp
Für Laien wirkt der Bebauungsplan im ersten Moment mitunter sehr komplex. Daher sollten Sie sich mit den oben genannten gängigen Abkürzungen und ihren tieferen Bedeutungen beschäftigen. Legen Sie sich ruhig eine Art Glossar oder Legende neben den Bebauungsplan, um nachschauen zu können, wenn Sie sich bei Fachbegriffen oder Formulierungen unsicher sind.

So funktioniert eine Nutzungsschablone

Die Nutzungsschablone ist eine übersichtliche tabellarische Darstellung der wichtigsten baulichen Bestimmungen. Aus ihr können Bauherren, sofern sie mit den Abkürzungen und Begrifflichkeiten vertraut sind, schnell und unkompliziert herauslesen:

  • welche bauliche Nutzung erlaubt ist,
  • wie viele Geschosse zulässig sind und
  • wie groß Grund- und Geschossfläche sind.
  • maximale Trauf- und Firsthöhe
  • zulässigen Haustypen und Dachformen

Besondere Formen des B-Plans

Qualifizierte + nicht qualifizierte Bebauungspläne

Bei der Planung für ein Grundstück muss außerdem zwischen qualifizierten und nicht qualifizierten Bebauungsplänen unterschieden werden. Qualifizierte Bebauungspläne machen ein Vorhaben immer dann automatisch zulässig, wenn alle darin bestimmten Regelungen zum Bauvorhaben erfüllt sind. Anders verhält es sich bei einem einfachen oder nicht qualifizierten Bebauungsplan. Selbst wenn dort alle Bestimmungen erfüllt sind, kann das Bauvorhaben noch abgelehnt werden.

Vorhabenbezogene Bebauungsplan

Nicht immer gibt die Stadt oder Gemeinde den Bebauungsplan für die Allgemeinheit vor. Es sind auch Änderungen möglich. Eine häufige Änderung ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan. Bei diesem gibt es schon einen konkreten Plan für eine Bebauung durch einen Investor. Investor und Gemeinde entwerfen dann gemeinsam einen Bebauungsplan im Rahmen des Baugesetzbuchs, der auf die Bedürfnisse des Investors abgestimmt ist.

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Folgen von Verstößen gegen den Bebauungsplan

Wenn Sie ungenehmigt gegen die Vorgaben des Bebauungsplans verstoßen, müssen Sie als Bauherr oder Bauleiter mit drastischen Konsequenzen rechnen. Abhängig vom Umfang des Verstoßes kann das Bauamt einen Baustopp verhängen oder Sie im schlimmsten Fall sogar zum Rückbau zwingen. Besonders vorsichtig sollten Sie beim Kauf von Grundstücken mit Anbauten sein. Wurden diese nicht plangemäß errichtet, haften Sie als neuer Besitzer dafür.

Häufige Fragen zum Bebauungsplan

Einige Bauherren halten den Bebauungsplan für überflüssig oder zu streng. Im Falle eines Rechtsstreits ist jedoch sehr wichtig, genau festgehalten zu haben, wer unter welchen Bedingungen bauen darf.

Grundsätzlich ist es möglich, Änderungsvorschläge einzureichen. Wenn Sie aber nicht gleich ein komplettes Baukonzept für das Grundstück und den Bebauungsplan mitbringen, das die vorgeschlagenen Änderungen rechtfertigt, sind Ihre Erfolgschancen relativ gering.

Es kann nicht schaden, einen Fachmann hinzuzuziehen. Falls Sie bereits einen Bauleiter für Ihr Projekt haben, können Sie ihn fragen.

Bei Verstößen gegen den Bebauungsplan hat das Bauamt die Möglichkeit, ein Bußgeld gegen Sie zu verhängen. Verglichen mit einem Baustopp oder dem Zwang zum Rückbau ist das jedoch die mildeste Strafe, da die beiden anderen Konsequenzen in den meisten Fällen deutlich teurer sind.

Der B-Plan ist ein öffentlich einsehbares Dokument, das für jeden zugänglich ist. Viele Städte und Kommunen erlauben es bereits, den Bebauungsplan online einzusehen. Alternativ können Sie den Plan beim zuständigen Bauamt Ihrer Gemeinde erhalten. Die Einsicht ist nicht immer kostenlos. Die Sicherheit, die aus der Kenntnis des Bebauungsplans für Sie entsteht, sollte Ihnen diese Investition aber wert sein.

Grundsätzlich gilt, dass Sie sich exakt an die Vorgaben des Bebauungsplans halten müssen. In einigen Fällen sind jedoch Ausnahmegenehmigungen möglich, mit denen Sie im Einzelfall von der vorgesehenen Nutzungsweise abweichen können. Um Ihre Chancen zu verbessern, sollten Sie die abweichenden Maßnahmen mit den Besitzern der Nachbargrundstücke abstimmen und sich deren Zustimmung schriftlich bestätigen lassen. Dadurch erhöht sich die Wahrscheinlichkeit für einen positiven Bescheid des Bauamts erheblich.

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