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Warum ist ein Bodengutachten wichtig?

Wer in Deutschland ein Grundstück kaufen möchte, ist gesetzlich dazu verpflichtet vor dem Start der Bebauung ein Bodengutachten anfertigen zu lassen. In diesem ist hinterlegt, ob es irgendwelche Risiken wie Feuchtigkeit oder mögliche Absenkungen im Boden gibt, die den Bau verzögern oder im schlimmsten Fall komplett zum Erliegen bringen können. Erfahren Sie in diesem Ratgeber alles Wichtige zu diesem Thema.

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Das Wichtigste zum Bodengutachten in Kürze

  • Seit 2008 ist ein Baugrundgutachten Pflicht und sollte vor Beginn des Baus erstellt werden.
  • Das Bodengutachten gibt wichtige Auskünfte über die Beschaffenheit des Bodens und schützt somit vor späteren Schäden am Bau.
  • Die Kosten für das Bodengutachten liegen meist zwischen 1.000 bis 2.500 Euro und können mit einem Kredit zur freien Verwendung gedeckt werden.
  • Ein Bodengutachten vor Grundstückskauf sichert den Käufer vor möglichen Mängeln ab.

Was ist ein Baugrundgutachten?

Bei der Erstellung eines Bodengutachtens beauftragen Sie als Bauherr bereits vor Beginn des Baus einen unabhängigen Geotechniker, der eine Probe von dem Boden entnimmt und das Grundstück auf Auffälligkeiten untersucht. Nur so kann geklärt werden, wie hoch zum Beispiel der Grundwasserspiegel unter dem Haus ist oder ob es Gefahren durch Absenkungen gibt, weil der Boden nicht stabil genug ist, um ein Haus zu tragen. All diese Dinge sind seit 2008 gesetzlich abzuklären, bevor mit dem Bau eines neuen Hauses begonnen werden kann. Das soll vor allem die Bauherren schützen, denn im schlimmsten Fall können hohe Mehr- und Reparaturkosten entstehen, wenn der Boden vor dem Bau nicht überprüft worden ist.

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Hinweis
In einigen Teilen Deutschlands herrscht zudem die Pflicht, ein Baugrundstück auf Fliegerbomben aus dem zweiten Weltkrieg untersuchen zu lassen. Diese besondere Untersuchung verursacht noch einmal Mehrkosten, kann im Extremfall aber vor einer ungewünschten Überraschung schützen.

Erweitertes Bodengutachten

Es gibt auch die Möglichkeit, ein erweitertes Bodengutachten erstellen zu lassen. Dies bietet sich vor allem dann an, wenn Sie auf ehemaligen Industriegebiet bauen wollen. Denn hier können noch Altlasten wie Giftstoffe im Boden sein, die eine gesundheitliche Gefahr darstellen. Die Kosten dafür gehören zu den Baunebenkosten.

Diese Kosten entstehen durch das Bodengutachten

Die Kosten für das Bodengutachten werden dabei für gewöhnlich von dem Bauherren übernommen, können aber auch vor Verkauf des Grundstücks schon von dem ehemaligen Eigentümer übernommen worden sein. Die Kosten für ein Bodengutachten belaufen sich auf circa 1.000 bis 2.500 Euro. Sie können aber je nach Grundstück noch einmal steigen, wenn der Baugrund zum Beispiel besonders groß oder besonders schwierig zu untersuchen ist. Für gewöhnlich ist es der Bauherr, der vor Beginn des Baus die Kosten für das Gutachten auslegt. Wenn Sie selbst ein Grundstück verkaufen wollen, kann es jedoch sinnvoll sein, dieses Gutachten bereits vor dem Verkauf anfertigen zu lassen. So wissen potentielle Käufer, wie der Boden beschaffen ist und haben damit größeres Vertrauen in Ihr Angebot.

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Ablauf eines Bodengutachtens

Die Untersuchung für das Bodengutachten muss durch einen unabhängigen Sachverständiger durchgeführt werden, der auf Geotechnik spezialisiert ist. Idealerweise suchen Sie sich jemanden, der bereits aus der Umgebung kommt und somit Vorkenntnisse über die Bodenbeschaffenheit hat. Bei der Bodenuntersuchung wird dann eine Baugrundsondierung mittels mehrerer kleiner Bohrungen durchgeführt, die bis zu sechs Meter unter den Boden des späteren Fundaments gehen. Anschließend werden diese Proben professionell untersucht und neben der Feststellung eventueller für den Bau relevanten Risiken, werden Sie auch darüber aufgeklärt, wie das Verhältnis zu anderen Bauten in der Nähe ist und wie aufwendig die Einlassung des Fundaments wird.

Häufige Fragen zum Bodengutachten

In dem Dokument selbst stehen: der Bauort, das Bauwerk, der Auftraggeber, der Aufbau des Bodens, die Bodenart und die Bodenkennwerte, Tragfähigkeit und Setzungsverhalten, Grundwasservorkommen, Versickerungsfähigkeit von Wasser von der Oberfläche, Frostsicherheit und eventuelle Schadstoffbelastung.

Das kommt stark darauf an, wie kompliziert die Untersuchung ist. In einigen Fällen müssen Nachuntersuchungen angestellt werden, besonders wenn sich Schadstoffe oder ähnliches im Boden befinden. Bauherren sollten mit einer Bearbeitungszeit von mindestens 2 bis 4 Wochen rechnen. Trotzdem sollte der Bau unbedingt erst dann begonnen werden, wenn die Beschaffenheit des Bodens geklärt ist.

Als Käufer eines Grundstücks sollten sie prinzipiell darauf achten, wie der Boden von Außen aussieht. Gibt es irgendwo abgesackte oder angehobene Gehwege? Gibt es Risse in Bauten auf dem Grundstück? Wirkt das Gelände generell eher flach oder sehr uneinsichtig und hügelig? Im Idealfall hat der Verkäufer bereits ein Bodengutachten anfertigen lassen, ansonsten können Sie dieses bei den Verhandlungen zumindest anfragen oder die Meinung eines Experten einholen.

Auch wenn Sie ein Fertighaus bauen möchten, ist das Erstellen eines Baugrundgutachtens nicht zu umgehen. Denn besonders Häuser, die quasi „schlüsselfertig” aufgestellt werden, sind nicht auf individuelle Grundstücke abgestimmt und können im schlimmsten Fall absacken oder die Mauern Risse bekommen, wenn der Boden ungeeignet für das Gewicht oder die Beschaffenheit des Hauses ist.

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