Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?

Nicht jedes Geld, das Ihnen beim Hauskauf zur Verfügung steht, ist automatisch Eigenkapital. Die wichtigste Frage lautet: Müssen Sie es später zurückzahlen? Ist die Antwort „Ja“, handelt es sich grundsätzlich um Fremdkapital.

Dazu gehören beispielsweise

• Ein zusätzlicher Ratenkredit,
• Ein Darlehen von Eltern oder anderen Verwandten,
• Ein Arbeitgeberdarlehen,
• Ein KfW-Förderkredit,
• Der Darlehensanteil eines Bausparvertrags,
• Ein bereits ausgeschöpfter Dispokredit.

Förderprogramme wie etwa die der KfW können Ihre Immobilienfinanzierung zwar sinnvoll ergänzen. Da es sich bei vielen Angeboten aber ausdrücklich um Kredite handelt, ersetzen sie kein eigenes Kapital. Das KfW-Wohneigentumsprogramm bietet beispielsweise ein rückzahlbares Darlehen für den Kauf oder Bau selbst genutzten Wohneigentums.

Auch erwartete Einnahmen sollten Sie nicht zu früh einplanen. Eine noch nicht ausgezahlte Erbschaft, ein möglicher Bonus oder der erhoffte Verkaufspreis einer Sammlung sind erst dann zuverlässig verfügbar, wenn das Geld tatsächlich auf Ihrem Konto liegt.

Um Ihr Eigenkapital zu berechnen, erstellen Sie zunächst eine ehrliche Übersicht aller verfügbaren Vermögenswerte. Setzen Sie dabei nur Beträge an, die Sie tatsächlich einsetzen können und möchten.

Eine einfache Rechnung sieht folgendermaßen aus:

Verfügbares Eigenkapita l= Sofort nutzbare Guthaben + Realistische Verkaufserlöse + Anerkannte Eigenleistung und Zuschüsse-bestehende Verplichtungen-persönliche Rücklage

Dazu ein Rechenbeispiel

Kostet das Haus beispielsweise 350.000 Euro und fallen zusätzlich 40.000 Euro Kaufnebenkosten an, entstehen Gesamtkosten von 390.000 Euro. Nach Einsatz von 75.000 Euro Eigenkapital verbleibt ein Finanzierungsbedarf von 315.000 Euro.

Die Eigenkapitalquote können Sie ebenfalls grob berechnen:

Eigenkapitalquote = Einsetzbares Eigenkapital : Gesamtkosten x 100

Im Rechenbeispiel liegt die Eigenkapitalquote bei ungefähr 19 Prozent. Das wäre eine solide Basis, weil damit die üblichen Kaufnebenkosten vollständig gedeckt würden und etwa sieben bis neun Prozent in den Kaufpreis einfließen könnten. Banken können bei ihrer Bewertung allerdings andere Bezugsgrößen nutzen, etwa den Kaufpreis oder den von ihnen ermittelten Beleihungswert.

Eigenkapital wirkt sich gleich an mehreren Stellen auf die Hausfinanzierung aus:

1. Sie benötigen weniger Kredit, das verringert das Risiko aus Sicht der Bank
2. Auf einen kleineren Darlehensbetrag fallen insgesamt weniger Zinsen an.
3. Die monatliche Rate oder die spätere Restschuld kann niedriger ausfallen.
4. Die Bank trägt bei einem möglichen Verkauf der Immobilie ein geringeres Verlustrisiko.
5. Sie können unter Umständen günstigere Kreditkonditionen erhalten.

Banken vergleichen den Darlehensbetrag unter anderem mit dem von ihnen angesetzten Beleihungswert der Immobilie. Je niedriger der finanzierte Anteil ausfällt, desto geringer wird das Risiko typischerweise bewertet. Der Beleihungswert kann dabei unter dem vereinbarten Kaufpreis liegen.

Besitzen Sie bereits ein Grundstück, kann dessen Wert eine wichtige Rolle spielen. Ist es vollständig bezahlt und unbelastet, kann es einen erheblichen Teil des Eigenkapitals darstellen. Bei einer bestehenden Immobilie schaut die Bank jedoch genauer hin.

Relevant sind unter anderem:

• der von der Bank ermittelte Immobilienwert,
• noch offene Darlehen,
• eingetragene Grundschulden,
• bestehende Wohn- oder Nießbrauchrechte sowie
• Zustand und Verwertbarkeit des Objekts.

Angenommen, eine vorhandene Wohnung wird von der Bank mit 200.000 Euro bewertet und ist noch mit 80.000 Euro belastet. Dann stehen nicht automatisch 200.000 Euro zusätzliches Eigenkapital zur Verfügung. Maßgeblich wäre zunächst nur der unbelastete Wertanteil von rund 120.000 Euro – und selbst diesen muss die Bank nicht vollständig ansetzen.