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Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer fällt in Deutschland für alle Eigentümer von bebauten oder unbebauten Grundstücken an. Über Jahrzehnte wurde dabei eine Form der Berechnung angewendet, die sich nicht für alle Grundstückseigentümer gerecht gestaltet. Das hat 2018 auch das Bundesverfassungsgericht festgestellt und eine Steuerreform gefordert. Eigentümer von Grundstücken müssen daher ab 2022 eine neue Grundsteuererklärung abgeben. Erfahren Sie jetzt alles Wissenswerte über die Grundsteuer in Deutschland, wie sie sich zusammensetzt und wie sie berechnet wird.

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Das Wichtigste zur Grundsteuer in Kürze

  • Nahezu alle Eigentümer von Grundstücken müssen die Grundsteuer zahlen.
  • Eine neue Grundsteuer wird in Deutschland ab 2025 fällig.
  • Den Gemeinden dient die Grundsteuer als wichtige Einnahmequelle.
  • Vermieter von Immobilien dürfen die Grundsteuer auf Mieter umlegen.
  • Über eine Baufinanzierung können Sie die Kosten für die Grundsteuer finanzieren.

Das bedeutet Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die in Deutschland auf das Eigentum an Grundstücken und die anstehende Bebauung anfällt. Wer hierzulande über Grundbesitz verfügt, kommt an dieser Art Steuer nicht vorbei. Dabei ist es unerheblich, ob der Eigentümer des Grundstücks im Inland oder im Ausland wohnhaft ist. Die Grundsteuer wiederum kommt unmittelbar den Gemeinden zugute, die auch deren Höhe beeinflussen können.

Berechnungsfaktoren bei der Grundsteuer

Aufgrund verschiedener Berechnungsfaktoren können sich die Grundsteuern für ein jeweils gleichartiges Grundstück abhängig von seinem Standort unterscheiden. Lange Zeit wurde die Grundsteuer in Deutschland auf Grundlage veralteter Werte berechnet. Hierbei wurden Einheitswerte herangezogen, die sich auf Wertverhältnisse von 1964 im Westen oder 1935 im Osten Deutschlands bezogen.

Das beinhaltet die Grundsteuerreform

Bereits im Jahre 2018 stellte das Bundesverfassungsgericht fest, dass die bisher übliche Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig sei. Daher wurde ab 2019 eine Grundsteuerreform beschlossen. Wollten sich die Länder anfangs noch auf ein gemeinsames Bundesmodell zur Grundsteuererhebung verständigen, so wichen einige später doch davon ab. Ab 2025 werden die Grundsteuern nach der überarbeiteten Berechnungsgrundlage festgesetzt. Alle Grundstückseigentümer wurden daher verpflichtet, bis zum 31. Oktober 2022 eine Erklärung der Grundsteuer in Form einer elektronischen Feststellungserklärung abzugeben.

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Hinweis
Die Grundsteuer gehört neben der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden. Einige wenige Gemeinden in Deutschland verzichten allerdings komplett auf die Erhebung von Grundsteuern. Sie verfügen über andere Einnahmequellen wie etwa Windkraft, die die Gemeindekassen füllen.

Grundsteuer gehört zu den Nebenkosten

Neben der Grundsteuer sind bei Bauvorhaben weitere wichtige Kostenpunkte zu entrichten. Damit Sie alles im Blick haben, lohnt sich vorab eine Aufstellung der zu erwartenden Kosten inklusive der Nebenkosten. Anschließend können Sie Ihr Bauvorhaben bequem über eine Baufinanzierung abbezahlen. Bei uns vergleichen Sie passende Angebote komplett online und unverbindlich.

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Wichtige Begriffe für die Grundsteuer

Bei der Festsetzung und Berechnung der Grundsteuer spielen verschiedene Begriffe eine wichtige Rolle. Diese bezeichnen Werte und Messzahlen, die als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer dienen. Im Zuge der Grundsteuerreform 2022 kam mit dem Grundsteuerwert ein neuer Begriff hinzu.

Der Grundsteuer-Einheitswert bezieht sich auf bebauten oder unbebauten Grundbesitz zu einem bestimmten Stichtag. Festgelegt wird der Einheitswert von den Finanzämtern. Hierzu zieht das Finanzamt verschiedene Faktoren heran, die das Grundstück betreffen. Der Einheitswert wird ab 2025 durch den Grundsteuerwert ersetzt, für dessen Ermittlung Grundstückseigentümer eine Feststellungserklärung abgeben müssen.

Eine weitere Rechengröße bezüglich der Grundsteuer ist die Grundsteuermesszahl. Diese wird als Anteil vom Einheitswert dargestellt und richtet sich unter anderem nach der Grundstücksart. Für ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück gilt ein anderer Wert als für forstwirtschaftlich genutztes Land. Zudem bestehen Unterschiede zwischen den alten und den neuen Bundesländern. Ab 2025 gelten auch neue und einheitliche Werte für die Grundsteuermesszahl.

Der Grundsteuer-Hebesatz kommt als weiterer Faktor bei der Berechnung der Grundsteuer zum Tragen. Festgelegt wird der Wert von den Gemeinden selbst. Auf diese Weise haben diese die Möglichkeit, die ihnen zustehenden Gemeindesteuern selbständig zu beeinflussen. Der Hebesatz der Grundsteuer wird hierbei für ein oder auch mehrere Jahre festgelegt. Er unterscheidet sich jeweils für Grundsteuer A, Grundsteuer B und Grundsteuer C, jedoch nicht nach Gemeindegebieten.

Mit dem Grundsteuerbescheid setzen die Gemeinden oder das zuständige Finanzamt den Umfang der zu entrichtenden Grundsteuern fest. Hierzu können die verantwortlichen Stellen ein entsprechendes Schreiben an die Grundstückseigentümer verschicken. Ändern sich Grundsteuer und Zahlungsweise nicht, so genügt stattdessen auch eine öffentliche Bekanntmachung, etwa im Amtsblatt. Ab 2025 erhalten Eigentümer von Grundstücken einen neuen Grundsteuerbescheid auf Grundlage der zuvor eingereichten Grundsteuererklärung.

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Die Berechnung der Grundsteuer

Um die Grundsteuer nach dem alten Modell berechnen zu können, müssen verschiedene Werte bekannt sein. Hierzu gehören neben dem Einheitswert auch die Grundsteuermesszahl und der individuelle Hebesatz der Gemeinde. Damit die Grundsteuer berechnet werden kann, muss jedoch zuerst der jeweilige Grundsteuermessbetrag ausgerechnet werden. Das gelingt mit folgender Formel:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Um letztlich die Grundsteuer berechnen zu können, wird der errechnete Grundsteuermessbetrag mit dem Grundsteuer-Hebesatz multipliziert. Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer gestaltet sich dabei wie folgt:

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Wann die Grundsteuer gezahlt werden muss und wann nicht

Die Grundsteuer ist von nahezu allen Grundstückseigentümern zu zahlen. Sie ist als Jahressteuer angelegt und wird jeweils zu Beginn des Kalenderjahres fällig. Eingezogen wird die Grundsteuer üblicherweise zu jeweils einem Viertel an vier festgelegten Terminen im Jahr. Wird ein Grundstück verkauft, so bleibt der bisherige Eigentümer in der Regel noch für das laufende Jahr Steuerschuldner. Dieser muss die Grundsteuer folglich noch bis Jahresende weiterhin entrichten.

Diese Immobilien sind von der Grundsteuer befreit

Nur in wenigen Fällen sind Grundstücke und Immobilien von der Grundsteuer befreit. So muss die Grundsteuer häufig nicht für Grundstücke in öffentlicher Hand gezahlt werden. Allerdings müssen diese hoheitlichen Aufgaben oder dem Allgemeingebrauch dienen. Auch ein steuerbegünstigt verwendeter Grundbesitz von Körperschaften wie Vereinen oder Religionsgemeinschaften ist nicht von der Grundsteuer betroffen. Unter bestimmten Umständen kann die Grundsteuer darüber hinaus auf Antrag erlassen werden. Das betrifft zum Beispiel Kulturdenkmäler, deren Erhalt mehr kostet als sie an Einnahmen erwirtschaften.

Grundsteuer kann auf Mieter umgelegt werden

Bei vermieteten oder teils vermieteten Immobilien ist die Grundsteuer umlagefähig. Das heißt, sie kann dem Mieter über die Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt werden. Die Grundsteuer gehört in diesem Fall zu den Betriebskosten der Immobilie und kann daher vollumfänglich umgelegt werden. Hat ein Mieter das komplette Grundstück oder Haus gemietet, so muss er die komplette Grundsteuer übernehmen. Voraussetzung ist allerdings, dass dies auch im Mietvertrag festgehalten ist. Bei teilvermieteten oder gemischt genutzten Immobilien fällt die Umlage hingegen anteilig an. Vermieter sind nicht verpflichtet, die Grundsteuer umzulegen, die meisten tun dies jedoch.

Häufige Fragen zur Grundsteuer

Grundsteuern gehören in Deutschland zu den ältesten direkten Steuern. Bereits Anfang des 19. Jahrhunderts wurden sie in Bayern oder Württemberg eingetrieben.

Für die Grundsteuer ist das sogenannte Lagefinanzamt zuständig. Das ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das jeweilige Grundstück liegt.

Jeder Grundstückseigentümer haftet persönlich für die Entrichtung der anfallenden Grundsteuer. Wird die Steuer nicht bezahlt, so kann der Grundsteuergläubiger die Zwangsversteigerung des Grundstücks anstoßen.

Wird ein Haus oder ein Grundstück verkauft, so hat dies keinen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Auch wird der jeweilige Grundbesitz weiterhin unter der bisherigen Steuernummer geführt.

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