Haus finanzieren

Bei der Hausfinanzierung-Berechnung rät man meist zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens 10 Prozent – plus jene bundeslandabhängigen 9 bis 13 Prozent (zuzüglich einer eventuellen Makler-Courtage), die an Bau- bzw. Kaufnebenkosten hinzukommen. Wenn Sie diesen Betrag jedoch erst ansparen müssen, sollten Sie sorgfältig rechnen: Da Sparzinsen stets niedriger sind als Kreditzinsen, kann es bei einer Vollfinanzierung sein, dass es günstiger wird, ein Haus zu finanzieren, ohne Eigenkapital einzubringen.

Wenn Sie per Vollfinanzierung ein Haus finanzieren möchten, haben Sie die Wahl, ob Sie zumindest die Nebenkosten selbst bezahlen oder auch diese durch den Kredit abdecken (100- bzw. 110-Prozent-Finanzierung). Beides hat Vor- und Nachteile. Vor allem die höheren Zinsen sollten Sie sorgfältig berechnen – da die Vollfinanzierung dichter am maximalen Beleihungswert liegt, sorgen die als „Risikoaufschlag“ verlangten Zinsen nicht nur für einen teureren Kredit, sondern – dank der längeren Laufzeit – für noch mehr Zinskosten.

Die Ratenhöhe ist eine der wichtigsten Variablen beim Haus finanzieren. Sie sollte idealerweise maximal 30 bis 35 Prozent Ihres Haushalts-Nettoeinkommens betragen. Tragen Sie dafür alle Wohn-, Fix-, Berufs- und Lebenshaltungskosten zusammen und listen Sie sie mit Nachweisen auf – das benötigen Sie sowieso für den Kreditantrag, weil die Bank andernfalls mit Pauschalwerten arbeiten wird. Bedenken Sie: Je realistischer Sie Ihre Einnahmen/Ausgaben-Struktur eruieren, desto besser können Sie die Ratenhöhe so abstimmen, dass Sie sie selbst in teuren Monaten verkraften können.

Denn wenn Sie ein Haus finanzieren, müssen Sie sich für eine Zinsbindungsfrist entscheiden. Je besser Sie das aktuelle Zinsniveau kennen und abschätzen können, wie es sich in Zukunft entwickeln könnte, desto besser können Sie die Zinsbindungsfrist so gestalten, dass Sie einen möglichst günstigen Zinssatz zahlen. Dabei gilt: Je niedriger die Zinsen bei Beginn, desto länger sollten Sie die Zinsbindung wählen.

Wie viel Haus Sie sich leisten können, hängt vor allem von Ihrem Einkommen, Ihren laufenden Ausgaben und der Höhe Ihres Eigenkapitals ab. Entscheidend ist, welche monatliche Kreditrate langfristig gut zu Ihrem Budget passt. Banken prüfen bei einer Baufinanzierung unter anderem Ihr Nettoeinkommen, bestehende Verpflichtungen und vorhandene Rücklagen. Ein Finanzierungsvergleich hilft dabei, realistische Kreditbeträge und passende Laufzeiten zu ermitteln.

Eigenkapital verbessert in der Regel die Konditionen einer Hausfinanzierung. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist der Finanzierungsbedarf und desto günstiger fallen häufig die Zinsen aus. Viele Banken empfehlen, zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu zahlen. Dazu zählen zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Neben dem Kaufpreis fallen beim Hauskauf weitere Kosten an, die als Kaufnebenkosten bezeichnet werden. Dazu gehören vor allem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision. Je nach Bundesland und Situation können diese Nebenkosten insgesamt etwa zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises betragen. Deshalb sollten sie bei der Planung einer Hausfinanzierung frühzeitig berücksichtigt werden.

Welche Finanzierung geeignet ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation und Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Wichtige Faktoren sind unter anderem der Kaufpreis der Immobilie, vorhandenes Eigenkapital, die gewünschte monatliche Rate sowie die Laufzeit und Zinsbindung. Ein Kreditvergleich hilft dabei, verschiedene Angebote zu prüfen und eine Finanzierung zu finden, die zu Ihrem Budget und Ihren langfristigen Plänen passt.

Die Gesamtlaufzeit einer Hausfinanzierung beträgt häufig mehrere Jahrzehnte. Viele Kreditnehmer vereinbaren zunächst eine Zinsbindung von zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren. Nach Ablauf dieser Zinsbindung wird der verbleibende Kredit meist über eine Anschlussfinanzierung weitergeführt. Die tatsächliche Laufzeit hängt davon ab, wie hoch die Tilgung gewählt wird und wie schnell der Kredit zurückgezahlt werden soll.

Für eine Hausfinanzierung benötigen Banken verschiedene Unterlagen, um Ihre finanzielle Situation einschätzen zu können. Dazu gehören in der Regel Einkommensnachweise, Kontoauszüge sowie Informationen zur Immobilie, zum Beispiel ein Exposé oder der Kaufvertrag. Auch Nachweise über vorhandenes Eigenkapital werden häufig verlangt. Auf dieser Grundlage prüft die Bank Ihre Bonität und erstellt ein passendes Finanzierungsangebot.

Die monatliche Kreditrate sollte so gewählt werden, dass sie langfristig gut zu Ihrem Einkommen und Ihren Ausgaben passt. Viele Finanzexperten empfehlen, dass die Rate etwa dreißig bis vierzig Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreitet. So bleibt ausreichend finanzieller Spielraum für Lebenshaltungskosten, Rücklagen und unerwartete Ausgaben.

Wenn die vereinbarte Zinsbindung endet, bleibt meist eine Restschuld übrig. Diese wird in der Regel über eine Anschlussfinanzierung weiter finanziert. Dabei können Sie entweder ein neues Angebot Ihrer bisherigen Bank annehmen oder verschiedene Angebote anderer Banken vergleichen.

Eine vorzeitige Ablösung eines Immobilienkredits ist grundsätzlich möglich. Allerdings kann die Bank dafür eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese Entschädigung soll die Zinsen ausgleichen, die der Bank durch die frühzeitige Rückzahlung entgehen. Nach zehn Jahren besteht in vielen Fällen ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht für Immobilienkredite.