Eine Immobilienbewertung liefert die Grundlage für Kauf, Verkauf und Baufinanzierung. Erfahren Sie, welche Verfahren eingesetzt werden, welche Faktoren den Wert bestimmen und warum die Bewertung für Banken bei Kreditentscheidungen eine wichtige Rolle spielt.
Das Wichtigste zur Immobilienbewertung
- Einflussfaktoren: Lage, Zustand und Ausstattung bestimmen maßgeblich den Immobilienwert.
- Wer bewertet? Immobiliengutachter oder Makler ermitteln den Wert je nach Ausgangslage.
- Verfahren: Üblich sind das Vergleichs-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren.
- Verkehrswert: Dient als Orientierung für den möglichen Verkaufspreis.
- Baufinanzierung: Der ermittelte Wert beeinflusst die Kreditkonditionen und die mögliche Darlehenshöhe.
Warum ist eine Immobilienbewertung wichtig?
Eine Immobilienbewertung schafft Transparenz über den aktuellen Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Sie ist die Grundlage für viele wichtige Entscheidungen – vom Verkauf bis zur Finanzierung.
Anlässe für eine Immobilienbewertung
- Kauf oder Verkauf: Käufer und Verkäufer benötigen eine realistische Einschätzung, um den Preis am Markt fair zu verhandeln.
- Erbe oder Schenkung: Bei der Aufteilung eines Nachlasses oder bei Schenkungen ist eine Bewertung für steuerliche Zwecke notwendig.
- Scheidung: Im Zuge einer Trennung hilft die Bewertung, den Immobilienwert für die Vermögensaufteilung festzulegen.
- Baufinanzierung: Banken orientieren sich am Immobilienwert, um die Höhe des Darlehens festzulegen.
Rolle bei der Baufinanzierung
Bei der Kreditvergabe unterscheiden Banken zwischen dem Verkehrswert und dem Beleihungswert einer Immobilie. Der Verkehrswert gibt den Marktwert der Immobilie wieder. Der Beleihungswert ist in der Regel etwas niedriger, da er die langfristige Werthaltigkeit abbildet. Für Kreditnehmer bedeutet das:
- Der ermittelte Wert hat direkten Einfluss auf die Kreditkonditionen.
- Je höher der Immobilienwert im Verhältnis zur gewünschten Darlehenssumme ist, desto besser sind die Chancen auf günstige Konditionen.
- Der Wert bestimmt die mögliche Darlehenshöhe.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Es gibt mehrere Aspekte, die den Wert einer Immobilie bestimmen:
Lage
Sowohl die Makrolage (beispielsweise Region, Stadt und Anbindung) als auch die Mikrolage (beispielsweise Nachbarschaft, Infrastruktur und Lärmbelastung) haben einen großen Einfluss.
Zustand & Baujahr
Neubauten und sanierte Objekte erzielen in der Regel höhere Werte als ältere, unsanierte Gebäude.
Ausstattung & Wohnfläche
Der Wert wird direkt von Größe, Grundriss und Ausstattungsqualität beeinflusst. Zu der Ausstattungsqualität zählen beispielsweise die Küche, das Badezimmer und die Materialien.
Besonderheiten
Modernisierungen, energetische Sanierungen oder eine besonders gute Energieeffizienz können den Wert eines Gebäudes deutlich steigern.
Immobilie modernisieren & Verkaufswert steigern
Wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und anschließend verkaufen möchten, können Sie durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen den Verkaufswert des Gebäudes steigern. Vor allem energetische Sanierungen können zur Wertsteigerung beitragen. Mit einer Baufinanzierung können Sie diese Maßnahmen umsetzen, ohne in finanzielle Engpässe zu geraten. Über unseren Kreditvergleich finden Sie passende Angebote zu guten Konditionen.
Welche Verfahren gibt es zur Immobilienbewertung?
In Deutschland sind drei Verfahren gebräuchlich, die je nach Immobilientyp zum Einsatz kommen.
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird durch einen Vergleich mit ähnlichen Immobilien, die kürzlich verkauft wurden, ermittelt. Dieses Verfahren wird vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet.
Sachwertverfahren
Hier wird berechnet, was es kosten würde, die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand neu zu errichten. Vom ermittelten Wert werden Alter und Abnutzung abgezogen. Dieses Verfahren eignet sich vor allem für selbst genutzte Immobilien.
Ertragswertverfahren
Bei diesem Verfahren werden die zu erwartenden Mieteinnahmen berücksichtigt. Es wird vor allem bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien eingesetzt, die als Kapitalanlage genutzt werden.
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Wer darf eine Immobilienbewertung durchführen?
Eine Immobilienbewertung kann von unterschiedlichen Stellen vorgenommen werden. Staatlich anerkannte Gutachter erstellen ausführliche und rechtssichere Gutachten, die etwa bei Gerichtsverfahren oder für Banken erforderlich sind. Immobilienmakler bieten dagegen häufig kostenlose Bewertungen an, um potenzielle Verkäufer zu gewinnen – diese Einschätzungen dienen jedoch in erster Linie als Orientierung.
Auch Banken bewerten Immobilien, wenn eine Baufinanzierung beantragt wird. Darüber hinaus gibt es Online-Tools, die eine schnelle und kostenfreie Einschätzung liefern. Sie eignen sich vor allem für einen ersten Überblick, ersetzen jedoch kein professionelles Gutachten.
Welche Kosten entstehen bei einer Immobilienbewertung?
Die Kosten einer Immobilienbewertung hängen stark von der gewählten Methode ab. Eine Maklerbewertung ist zwar kostenlos, fällt jedoch weniger detailliert aus. Ein umfangreiches Gutachten durch einen Sachverständigen ist dagegen kostenpflichtig und kann je nach Objektgröße, Art und Bewertungsverfahren mehrere Hundert bis über Tausend Euro betragen. Grundsätzlich steigen die Kosten mit dem Aufwand, der Genauigkeit und dem Wert der Immobilie.
Immobilienbewertung in der Praxis – Ablauf und Dauer
Eine professionelle Immobilienbewertung umfasst mehrere Schritte:
- Zunächst werden alle relevanten Daten zur Immobilie erhoben, beispielsweise Baujahr, Größe, Ausstattung und Modernisierungen.
- Im nächsten Schritt findet in der Regel eine Vor-Ort-Besichtigung statt, bei der der Zustand und die Besonderheiten der Immobilie dokumentiert werden.
- Auf Basis dieser Informationen erstellt der Gutachter die eigentliche Wertermittlung und fasst das Ergebnis in einem Gutachten zusammen.
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Und wie lange dauert das?
Die Dauer einer Bewertung ist unterschiedlich. Eine Online-Bewertung liefert zwar sofort Ergebnisse, eignet sich jedoch nur als erste Orientierung. Ein vollständiges Gutachten durch einen Sachverständigen erfordert deutlich mehr Zeit. Je nach Objekt und Aufwand sollten Eigentümer hier mit zwei bis vier Wochen rechnen.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
Was ist ein Immobiliengutachten?
Ein Immobiliengutachten ist eine detaillierte und rechtssichere Bewertung des Immobilienwerts. Es wird von einem staatlich anerkannten Gutachter erstellt und berücksichtigt die Kriterien Lage, Zustand, Ausstattung sowie Markt- und Vergleichsdaten. Gutachten sind oft bei Gerichtsverfahren, Erbschaften, Scheidungen oder zur Vorlage bei Banken erforderlich.
Wie kann man den Wert einer Immobilie ermitteln?
Zur Wertermittlung stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Neben diesen professionellen Methoden gibt es Online-Tools, die schnell eine erste Einschätzung liefern. Für rechtssichere Zwecke ist jedoch ein Gutachten durch einen Sachverständigen erforderlich.
Wo kann ich eine kostenlose Immobilienbewertung erhalten?
Eine kostenlose Immobilienbewertung ist häufig über Immobilienmakler oder Online-Tools möglich. Beide Varianten liefern eine erste Orientierung über den möglichen Marktwert. Für eine verbindliche Einschätzung, etwa gegenüber Gerichten oder Banken, ist eine kostenlose Bewertung allerdings nicht ausreichend.
Wie viel kostet es, eine Immobilie schätzen zu lassen?
Die Kosten hängen vom Verfahren und dem Umfang der Bewertung ab. Während Maklerbewertungen in der Regel kostenlos sind, können Gutachten durch Sachverständige mehrere Hundert bis über Tausend Euro kosten. Faktoren wie die Größe des Objekts, dessen Lage und das Bewertungsverfahren beeinflussen die Höhe der Kosten.
Welche Angaben sind für eine Immobilienbewertung erforderlich?
Für eine Wertermittlung werden Informationen wie Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand und Ausstattung benötigt. Bei detaillierten Gutachten sind zusätzlich Baupläne, Grundbuchauszüge oder Nachweise über Modernisierungen hilfreich.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
Der Verkehrswert entspricht dem Marktwert einer Immobilie, also dem Preis, der sich unter normalen Bedingungen am Markt erzielen lässt. Der Beleihungswert liegt in der Regel darunter. Banken nutzen ihn als vorsichtig kalkulierten Wert, um die Höhe eines Darlehens festzulegen und Risiken abzusichern.
Wie zuverlässig ist eine Online-Immobilienbewertung?
Online-Bewertungen liefern innerhalb weniger Minuten eine erste Einschätzung, die auf Vergleichsdaten und statistischen Modellen basiert. Sie sind für eine erste Orientierung hilfreich, können individuelle Faktoren wie den Zustand oder besondere Ausstattungsmerkmale aber nicht vollständig berücksichtigen. Für rechtssichere Zwecke ist daher ein Gutachten durch einen Sachverständigen erforderlich.
Wann sollte man eine Immobilienbewertung durchführen lassen?
Eine Immobilienbewertung ist sinnvoll, wenn ein Kauf oder Verkauf ansteht, eine Baufinanzierung beantragt werden soll oder steuerliche Fragen im Zusammenhang mit Erbschaften und Schenkungen zu klären sind. Auch bei größeren Modernisierungen oder starken Veränderungen der Marktbedingungen lohnt sich eine Neubewertung.
Welche Unterlagen brauche ich für eine Immobilienbewertung?
Zu den wichtigsten Unterlagen zählen Baupläne, Grundbuchauszüge, Angaben zum Baujahr und zur Wohnfläche sowie Nachweise über Modernisierungen. Bei vermieteten Immobilien sind zudem Mietverträge und Angaben zu den erzielten Einnahmen hilfreich.
Welche Rolle spielt die Immobilienbewertung bei Erbschaften und Schenkungen?
Bei Erbschaften und Schenkungen dient die Bewertung als Grundlage für die Festlegung der Steuerlast. Das Finanzamt zieht dabei den vom Gutachter ermittelten Verkehrswert heran, um die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu bestimmen.
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