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Wie funktioniert das Vorkaufsrecht bei Immobilien?

Wird eine Immobilie verkauft, muss sowohl der Verkäufer als auch der Kaufinteressent das Vorkaufsrecht beachten. Denn ist das entsprechende Objekt mit dem Recht auf Vorkauf belastet, kann der Eigentümer nicht frei über den Verkauf entscheiden. Daher sind einige Schritte notwendig, bis der Kaufvertrag endgültig abgeschlossen werden kann. Erfahren Sie hier, welche Arten des Vorkaufsrechts es gibt, wie der Ablauf des Verkaufs unter diesen Umständen ist und was Sie als Verkäufer oder Käufer außerdem beachten müssen.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Das Vorkaufsrecht regelt im Verkaufsfall, wer rechtlich gesehen als erstes Anspruch hat die Immobilie zu erwerben.
  • Voraussetzung ist, dass zwischen dem Verkäufer und einer dritten Person ein rechtswirksamer Kaufvertrag geschlossen wurde.
  • Unterschieden wird zwischen dem dinglichen, schuldrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht.
  • Als Vorkaufsberechtigter sollten Sie sich frühzeitig um eine passende Baufinanzierung kümmern.

Bedeutung des Vorkaufsrechts

Beim Vorkaufsrecht hat laut Baugesetzbuch § 24 „Allgemeines Vorkaufsrecht” eine sogenannte dritte Person (Erstkäufer) oder Partei die Möglichkeit, die zu verkaufende Immobilie zu erwerben. Dazu muss der sogenannte Verkaufsfall eingetreten sein. Das bedeutet, dass der Immobilienbesitzer bereits einen Kaufvertrag für einen potenziellen Käufer aufgesetzt hat. Dieser Kaufvertrag muss dann zeitnah der dritten Partei vorgelegt werden, die einen rechtlichen Anspruch auf den Vorkauf hat. Die vorkaufsberechtigte Person hat dann die Möglichkeit, die Immobilie oder das Grundstück unter den bereits vereinbarten Konditionen zu erwerben. In diesem Fall kommt der Kaufvertrag dann nicht mit dem ursprünglichen Erstkäufer zustande.

4 Arten des Vorkaufsrechts

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird nicht im Grundbuch eingetragen, sondern vertraglich vereinbart. Diese Zusicherung gilt auch für Objekte oder Anteile, die sich auf dem Grundstück befinden wie zum Beispiel Immobilien oder Eigentumswohnungen. Wichtig ist, dass sobald ein Kaufinteressent als Erstkäufer in das Grundbuch eingetragen wird und der Kaufvertrag unterschrieben ist, entfällt der Anspruch des Vorkaufsberechtigten. Wird dieser also vorab nicht vom Verkäufer informiert, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz.

Dingliches Vorkaufsrecht
Recht für Grundstücke und nicht für stehende Gebäude oder unbewegliche Sachen. Gleichzeitig gilt die Eintragung als Vormerkung für eine Vorkaufsberechtigung. Dadurch kann das Grundstück nicht an einen Erstkäufer übertragen werden. Die Eintragung des dinglichen Vorkaufsrechts eignet sich zum Beispiel für Familienangehörige.

Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht ist den Gemeinden und Kommunen vorbehalten und wird nicht im Grundbuch eingetragen. Die Besonderheit liegt darin, dass der Notar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags dazu verpflichtet ist die notarielle Beurkundung bei der Gemeinde vorzulegen und eine Vorkaufsrechtsanfrage zu stellen. Wenn die Gemeinde von ihrem Kaufrecht Gebrauch machen möchte, müssen dafür bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Das Recht für die Gemeinde gilt nur, wenn zum Beispiel die Immobilie im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder Sanierungsgebiet liegt.

Vorkaufsrecht für Mieter

Möchte der Eigentümer einer Mietwohnung diese verkaufen, dann hat der Mieter per Gesetz die Möglichkeit sein Vorkaufsrecht auszuüben. Dadurch soll verhindert werden, dass der Mieter auf Grund des Verkaufs seine Wohnung verliert oder höhere Mieten zahlen muss. Beim Recht auf den Vorkauf für Mieter gilt, dass der Kaufvertrag für die Wohnung noch während des Mietverhältnisses zustande kommen muss. Diese Recht gilt jedoch nicht, wenn die Wohnung an Angehörige der Familie des Verkäufers übergehen soll.

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Ablauf beim Hausverkauf mit Vorkaufsrecht

Ist eine Immobilie oder ein Grundstück mit dem Vorkaufsrecht belastet, dann müssen beim Verkaufsprozess ein paar Besonderheiten beachtet werden. Und so funktioniert der Ablauf:

Damit der Verkaufsfall für die vorkaufsberechtigte Person eintritt, muss der Eigentümer der Immobilie einen rechtswirksamen Kaufvertrag mit einer Drittperson abschließen. Der Kaufvertrag muss alle wichtigen Konditionen für den Kauf enthalten und von beiden Parteien unterschrieben werden.

Liegt der rechtswirksame Kaufvertrag vor, wird nun der Vorkaufsberechtigte informiert. In der Regel übernimmt das der Eigentümer selbst oder im Falle des öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht der Notar. In jedem Fall besteht eine Mitteilungspflicht, die unverzüglich nach Vertragsabschluss erfolgen sollte.

Ist der Vorkaufsberechtigte über den Kaufvertrag informiert, muss dieser sich entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte oder darauf verzichtet. Dabei ist die Entscheidungsphase an eine Frist gebunden. Diese Frist ist entweder vertraglich vereinbart worden oder es gilt für Grundstücke und Immobilien eine gesetzliche Frist von 2 Monaten.

Erklärt der Vorkaufsberechtigte innerhalb der Frist seine Kaufabsicht, wird ein neuer Kaufvertrag zu den gleichen Konditionen des Erstkäufers aufgesetzt. Dadurch wird der aufgesetzte Vertrag zwischen Eigentümer und Erstkäufer nichtig. Im Falle, dass der Vorkaufsberechtigte auf sein Kaufrecht verzichtet, muss dazu eine formlose Erklärung aufgesetzt werden. Steht dieser auch im Grundbuch, muss zusätzlich eine Löschung des Vorkaufsrechts beantragt werden. Der bereits rechtswirksame Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und Erstkäufer kommt nun zustande.

Häufige Fragen zum Vorkaufsrecht

Vorkaufsrecht bedeutet, dass eine bestimmte Person das Recht hat, die betreffende Immobilie oder das Grundstück als Erster zu kaufen. Dafür muss der Verkäufer einen Kaufvertrag mit einer unbeteiligten dritten Person geschlossen haben. Dadurch tritt der Verkaufsfall ein. Je nach Art des Vorkaufsrechts ist dieses im Grundbuch vermerkt.

Ist der Vorkaufsberechtigte informiert, hat dieser 2 Monate Zeit, sich entweder für den Kauf oder dagegen zu entscheiden. Andernfalls können auch andere Fristen vertraglich festgehalten sein. Ist die Frist abgelaufen, ohne dass sich der Vorkaufsberechtigte geäußert hat, erlischt sein Vorkaufsrecht.

Wenn das Vorkaufsrecht im Grundbuch vermerkt ist, dann lässt es sich nicht umgehen. Die berechtigte Person muss in jedem Fall benachrichtigt werden. Auch wenn dem Notar die Vorkaufsberechtigung nicht vorliegt und der Kaufvertrag mit einer Drittperson zustande kommt, kann der Vorkaufsberechtigte in diesem Fall Schadensersatz fordern.

Das Vorkaufsrecht erlischt, wenn das Recht für den Vorkaufsberechtigten ausgeübt wurde. Dabei kann dieser entweder von seinem Recht Gebrauch machen oder ablehnen. Außerdem erlischt das Vorkaufsrecht, wenn es zum Tod des Verkäufers oder des Berechtigten kommt, wenn die berechtigte Person von dem Vorkaufsrecht zurücktritt oder auch wenn das betreffende Objekt nicht mehr existiert.

Das Vorkaufsrecht wird unwirksam, wenn der Vorkaufsberechtigte auf sein Kaufrecht verzichtet, wenn eine Schenkung oder ein Tausch vorgenommen wird, bei einer Zwangsversteigerung oder beim Verkauf an Erben.

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