Kreditbetrag

Die Zinsbindung bei der Baufinanzierung

Während bei vielen anderen Krediten der vereinbarte Zinssatz bis zur finalen Rate gleich bleibt, sieht es bei Bau- und Immobilienfinanzierungen meist anders aus. Das kann für Sie sowohl ein Vorteil als auch ein Nachteil sein. In jede Fall erfordert es, vor Vertragsabschluss noch mehr Informationen einzuholen – und mitunter sogar ein Stück weit auf die Zukunft zu wetten.

Die Zinsbindung im Rahmen der Baufinanzierung

Jeder Kredit unterteilt sich in zwei finanzielle Hälften:

Die Kreditsumme

Der Kreditbetrag umfasst das, was Sie „netto“ erhalten und auch „netto“ zurückzahlen.

Die Zinsen

Der Zins ist die Leihgebühr für das Geld. Zusammen mit dem Kreditbetrag ergeben sie den „Bruttobetrag“, der zurückgezahlt werden muss.

Bei vielen Baufinanzierungen wird der Zinssatz nur über einen gewissen Zeitraum festgelegt – kürzer als die Gesamtlaufzeit. Wie lange, hängt weitestgehend vom Kreditnehmer ab. Branchenüblich sind Staffelungen im 5-Jahres-Rhythmus.

Hinweis

Da es sich bei dem Zeitraum um ein beiderseitig vereinbartes Vertragsdetail handelt, gibt es keine Möglichkeit, während der Zinsbindungsfrist etwas am Zinssatz zu ändern; zumindest nicht einseitig durch eine der Vertragsparteien.

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Was ist Sinn und Zweck der Zinsbindung?

Zinsen sind ein sich im ständigen Wandel befindlicher Wert, Bauzinsen machen dabei keine Ausnahme. Beispielsweise könnte die Europäische Zentralbank (EZB) kurz nach Abschluss Ihrer Baufinanzierung die Leitzinsen anheben. Das würde denselben Kredit garantiert verteuern. Ohne vereinbarte Zinsbindung wäre es beispielsweise für das Kreditinstitut möglich, den Zinssatz andauernd zu modifizieren. Tatsächlich ist die Zinsbindung aber kein Wohlwollen der Bank, sondern dient beiden Vertragsparteien gleichermaßen:

Kreditnehmer

Als Kreditnehmer profitieren Sie von Planungssicherheit. Durch die Zinsbindung können Sie bis zum Ende der Frist mit transparent vorhersagbaren Ratensummen kalkulieren. Zwar kann sich Ihre Rate nicht ungeplant senken. Sie kann aber ebenso wenig überraschend steigen.

Kreditgeber

Banken ist an möglichst reibungslosen Abläufen gelegen. Die Zinsbindung erhöht für die Bank die Wahrscheinlichkeit, die Raten zuverlässig zu erhalten. Je nach weiterem Verlauf des allgemeinen Zinsniveaus erhält das Institut sogar mehr Geld als möglich.

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Mögliche Längen der Zinsbindung und die 10-Jahres-Frist

Da es sich bei einer Baufinanzierung um einen privatrechtlichen Vertrag handelt, ist hinsichtlich der Zinsbindung prinzipiell alles Verhandlungssache zwischen Kreditnehmer und -geber. Es gibt daher durchaus Zinsbindungen, die über 3, 7 oder 12 Jahre laufen. Erheblich häufiger ist jedoch der angerissene Turnus von 5 Jahren. Im privaten Immobilienbereich bedeutet das 5, 10, 15, 20, 25 oder sogar 30 Jahre. Von zentraler Wichtigkeit ist dabei eine Tatsache:

Hinweis

Je länger Sie einen Zinssatz festschreiben lassen, desto höher wird zwangsläufig dieser Zinssatz, weil die Bank auf etwaige Leitzins-bedingte Zinserhöhungen verzichten muss. Für eine Baufinanzierung mit beispielsweise 5-jähriger Bindung zahlen Sie daher niedrigere Zinsen als für eine gleich aufgebaute Finanzierung mit 10-jähriger Bindung.

Dabei ist besonders die 10-Jahres-Marke bedeutend: Ab diesem Zeitraum haben Sie das gesetzlich verbriefte Recht, die verbliebene Summe auf einen Schlag zurückzuzahlen – und zwar ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung begleichen zu müssen. Das bietet beispielsweise interessante Möglichkeiten, um die verbliebene Summe bei einem anderen Kreditinstitut zu deutlich besseren Konditionen zu leihen und dadurch eine effektive Umschuldung zu betreiben.

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Das garantierte Zinsniveau endet, vom Baukredit ist jedoch noch einiges zu begleichen. In diesem Fall wird das Kreditinstitut spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung an Sie herantreten und um eine Entscheidung bitten. Grundsätzlich haben Sie diesbezüglich folgende Optionen:

Prolongation

Sie bleiben bei demselben Kreditinstitut. Die Finanzierung wird lediglich neu verhandelt. Das betrifft insbesondere den Zinssatz. Er orientiert sich dann an den jeweils gegenwärtigen Faktoren, also vor allem dem Restkreditbetrag und Leitzinsen. Das ist simpel und weil die Grundschuld nicht übertragen werden muss, fallen keine Zusatzkosten und Notartermine an. Allerdings ist das oftmals nicht die günstigste Option.

Sofortige Ablösung

Sie bezahlen die noch ausstehende Gesamtsumme auf einen Schlag aus Ihren eigenen Mitteln zurück – etwa durch Verkauf der Immobilie. Solange der Kreditvertrag keine 10 Jahre lief, kommt dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu. Sie ist bei Baufinanzierungen (ungleich zu anderen Krediten) nicht gedeckelt und kann daher durchaus zwischen 5 und 10 Prozent der Restschuld betragen.

Umschuldung

Sie erfragen bei Ihrem Kreditgeber die noch offene Summe (ggf. inklusive Vorfälligkeitsentschädigung) und nehmen einen neuen Kredit bei einem anderen Anbieter über die Summe auf. Das kann günstiger sein, erfordert aber in aller Regel, die Restschuld auf das neue Institut zu übertragen.

Forward-Darlehen

Hierbei werden Sie bereits bis zu 36 Monate vor Auslaufen der Zinsbindung aktiv. Dazu vereinbaren Sie eine Anschlussfinanzierung zu einem zukünftigen Zinssatz. Sobald die Zinsbindung endet, erhalten Sie die neue Finanzierung zu den vereinbarten Konditionen. Das ist riskant, da Sie sozusagen darauf pokern, dass die allgemeine Zinslage bei Ende der Zinsbindung höher ist als im Forward-Darlehen festgelegt. Sinken die Zinsen dagegen, fällt die Anschlussfinanzierung unnötig teuer aus – zumal zum Forward-Darlehen noch ein Aufschlag ähnlich dem einer längeren Zinsbindung hinzu kommt.

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Das ist die mit Abstand wichtigste Frage – auf die es jedoch keine allgemeingültigen Antworten gibt. Denn es kommt nicht nur darauf an, ob Sie sich die mit einer längeren Bindung einhergehenden höheren Zinsen und dadurch Raten leisten können, sondern auch darauf, wie sich die allgemeine Zinslage entwickelt. Grob gilt hinsichtlich der Ausgangssituation:

Niedriges bis mittleres Zinsniveau – Niedrige Zinsen können nur noch steigen. Sofern Sie es sich leisten können, kann es daher besser sein, sich die günstigen Zinsen möglichst lange zu sichern.

Mittleres bis hohes Zinsniveau – Wenn die Zinslage bei Vertragsabschluss eher schlecht ist, könnte sie durchaus bis zum Ende wieder sinken. Daher ist es mitunter sinnvoll, hier nur eine kürzere Zinsbindung zu wählen.

FAQ zum Thema Zinsbindung bei der Baufinanzierung

Was ist eine Zinsbindung?

Die Zinsbindung, auch Sollzinsbindung genannt, ist ein vertraglich garantierter Zeitraum, zu dem Sie einen festgelegten Zinssatz auf Ihre Baufinanzierung bezahlen.

Warum gibt es eine Zinsbindung?

Weil Immobilienfinanzierungen, besonders für Privatpersonen, durch hohe Beträge meist auf Jahrzehnte angelegt sind. Die Zinsbindung garantiert sowohl Sicherheit bzw. Vorhersagbarkeit, wie sie beiden Vertragsparteien die Möglichkeit bietet, nach einem vorhersehbaren Zeitraum auf Zinsniveau Änderungen reagieren zu können.

Was geschieht nach Ende der Zinsbindung?

Dann müssen Sie eine Möglichkeit wahrnehmen, um den Restbetrag zu finanzieren. Dazu stehen Ihnen mehrere Optionen offen – darunter einfach, mit dem bisherigen Kreditinstitut einen neuen Zinssatz auszuhandeln.

Ist eine lange oder kurze Zinsbindung besser?

Das hängt unter anderem vom Zinsniveau bei Kreditabschluss ab. Je niedriger die Zinsen dann sind, desto eher kann es sich lohnen, sie für einen langen Zeitraum festzulegen. Aber: Das hängt von verschiedenen individuellen Faktoren ab.

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