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Was ist ein Forward-Darlehen?

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich lange im Voraus niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie sichern. Das bringt zwar Planungssicherheit, birgt aber auch einige Risiken. Wie das Forward-Darlehen funktioniert, welche Vor- und Nachteile es gibt und warum der klassische Ratenkredit eine gute Alternative darstellt, lesen Sie hier!

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Der Kreditspezialist Quang-Dung Ta von smavaGeschrieben von Quang Dung TaDer Kreditspezialist Quang-Dung Ta von smavaGeschrieben vonQuang Dung TaSpezialist für Ratenkredite und Bankenprodukte

Quang-Dung Ta, ein erfahrener Bankkaufmann und Senior Key Account Manager bei smava, arbeitet seit 2016 in der Finanzbranche. Mit Spezialisierung auf Kreditwesen und Finanzprodukte verfügt er über tiefgehende Kenntnisse in Finanzthemen. Seine Zusatzausbildung bei smava im Bereich Ratenkredite qualifiziert ihn, praxisrelevante Finanzinhalte zu vermitteln. Sein Ziel ist es, komplexe Finanzthemen verständlich zu machen und Lesern bei Entscheidungen zu unterstützen.

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Forward-Darlehen in Kürze

  • Forward-Darlehen wird als Anschlussfinanzierung mit einem festen Zinssatz vor Ablauf Ihres bestehenden Kredits abgeschlossen
  • Die Auszahlung erfolgt, wenn die Sollzinsbindung für Ihren bestehenden Kreditvertrag ausläuft
  • Der bestehende Kredite wird zum Ende der Sollzinsbindung automatisch vom neuen Darlehen abgelöst
  • Sollzinsbindung und Ratenzahlung für das Darlehen beginnen erst zum Zeitpunkt der Auszahlung
  • Forward-Darlehen kann beim bestehenden Kreditgeber oder bei einem anderen Kreditinstitut abgeschlossen werden

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung, die ausschließlich zur Bau- oder Immobilienfinanzierung genutzt werden kann. Sie müssen demnach für ein Forward-Darlehen bereits eine laufende Baufinanzierung abgeschlossen haben. Die Besonderheit liegt darin, dass Sie sich als Kreditnehmer lange vor Ablauf der Zinsbindung eines bestehenden Kreditvertrags, aktuell günstige Zinsen auf dem Markt für Ihre anschließende Finanzierung sichern können. Mit dem frühen Abschluss des Kreditvertrags wird also der zukünftige Zinssatz festgeschrieben. Es handelt sich hierbei um ein klassisches Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten und festgeschriebenen Zins. Die Auszahlung dieses Darlehens erfolgt jedoch erst dann, wenn die Zinsbindung des bestehenden Kredits ausläuft. Der Kreditnehmer kann sich dadurch vor möglicherweise steigenden Zinsen in der Zukunft absichern und weiß bereits bis zu 5 Jahre im Voraus, welcher Zinssatz beim nachfolgenden Kredit zu leisten ist.

Vorteile

  • Zinssatz und Raten sind festgelegt
  • Planungssicherheit über mehrere Jahre
  • Neue Zinsen und Konditionen
  • Sicherung des günstigen Zinssatzes bis zu 5 Jahre im Voraus

Nachteile

  • Frühe Festlegung auf aktuellen Zinssatz
  • Zinsniveau kann noch weiter sinken
  • Zinsaufschlag für das Bereitstellen des Kredits
  • Vertragliche Bindung (Vorzeitige Kündigung kaum möglich)
  • Bei vorzeitiger Kündigung wird Nichtabnahmeentschädigung fällig

Mit einem Ratenkredit bleiben Sie flexibel

Sollte bis zum Beginn Ihres Forward-Darlehens das Zinsniveau noch weiter gesunken sein, dann müssen Sie den vereinbarten Sollzinssatz dieses Darlehens trotzdem in Anspruch nehmen. Dadurch haben Sie finanzielle Einbußen und bleiben bei der anschließenden Finanzierung wenig flexibel. Mit einem Ratenkredit profitieren Sie ebenfalls von günstigen Zinsen und können diesen auch kurzfristig abschließen. Nutzen Sie dafür den Kreditvergleich von smava und finden Sie die passende anschließende Finanzierung zu günstigen Zinsen für Ihre Immobilie.

Das ist bei einem Forward-Darlehen zu beachten

Im Gegensatz zu einer gängigen Anschlussfinanzierung, die Sie höchstens bis zu 12 Monate im Voraus abschließen können, haben Sie beim Forward-Darlehen die Möglichkeit bereits bis zu 5 Jahre im Voraus zu planen. Sie können sich also aktuell günstige Zinsen für Ihre anschließende Baufinanzierung sichern. Ob für Sie diese Art der Finanzierung in Frage kommt, hängt von Ihren persönlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen ab. Folgendes sollten Sie für dieses Darlehen beachten:

Forward-Phase und Zinsaufschlag

Die Phase zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung des Forward-Darlehens wird Forward-Phase genannt. Dafür erheben Kreditinstitute für jeden Monat des für Sie bereitgestellten Kredits einen Zinsaufschlag. Wie hoch dieser Aufschlag auf den Zinssatz ausfällt hängt davon ab, wie die Banken die Zinsentwicklung einschätzen. Dabei gilt, je länger die Forward-Phase dauert desto höher ist der Zinsaufschlag.

Änderung der Grundschuld

Wenn bei einem Forward-Darlehen der Kreditgeber gewechselt wird, muss in der Grundbucheintragung die Grundschuld geändert werden werden. Dafür müssen Sie in der Regel mit Gebühren über mehrere hundert Euro rechnen. Einige Banken übernehmen jedoch im Rahmen der Neukundengewinnung diese Gebühren. Hier lohnt sich in jedem Fall der Vergleich von verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten.

Nichtabnahmeentschädigung bei Kündigung

Der Vertrag über ein Forward-Darlehen ist in der Regel bindend und eine vorzeitige Kündigung kaum möglich. Daher ist der Abschluss dieses Darlehens mit Risiken verbunden, denn in der Zeit bis zur Auszahlung kann sich sowohl privat als auch wirtschaftlich viel verändern. Bei einer vorzeitigen Kündigung steht der kreditgebenden Bank eine Nichtabnahmeentschädigung zu. In der Regel ist diese Strafgebühr so hoch angesetzt, dass sich der Wechsel zu einer günstigeren Finanzierung nicht lohnt. Nach dem BGB § 489, Abs. 1, Nr. 2 haben Sie nach 10 Jahren das Recht auf Kündigung dieses Kredits.

Risiko Zinsentwicklung

Den richtigen Zeitpunkt für den Abschluss eines Forward-Darlehens zu ermitteln ist schwierig. Steigt das Zinsniveau nur langsam an, dann lohnt es sich noch etwas zu warten. Wenn ein starker Anstieg des Zinsniveaus in kurzer Zeit erfolgt, dann können Sie mit dieser Finanzierung trotz des Zinsaufschlags Geld sparen. Ob Sie mit dieser Variante am Ende wirklich Zinskosten einsparen können, kann bedingt durch die Risiken nicht pauschal beantwortet werden.

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Benötigte Unterlagen für ein Forward-Darlehen

Für den Abschluss eines Forward-Darlehens oder einer anschließenden Baufinanzierung, benötigt der Kreditgeber einige Unterlagen von Ihnen. Welche das genau sind, können Sie aus Ihrem Kreditantrag entnehmen. In der Regel müssen Sie folgende Dokumente einreichen:

  • Kopie des Personalausweises
  • Unterschriebener Kreditantrag
  • Nachweis über Eigenkapital
  • Sicherheiten gegenüber der Bank
  • Gehaltsnachweise
  • Nachweis über Gebäudeversicherung
  • Gutachtenunterlagen Ihrer Immobilie

Häufige Fragen zum Forward-Darlehen

Im Gegensatz zu einer gängigen Anschlussfinanzierung, die Sie höchstens bis zu 12 Monate im Voraus abschließen können, haben Sie beim Forward-Darlehen die Möglichkeit bereits bis zu 5 Jahre im Voraus zu planen. Sie können sich also günstige Zinsen für Ihre anschließende Baufinanzierung sichern. Bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens zahlen Sie keine Raten und bei den meisten Banken auch keine Bereitstellungszinsen.

Da der Vertrag des Fordward-Darlehens zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber bindend ist, können Sie diese nur schwer (vorzeitig) kündigen. Bei einer Kündigung müssen Sie hohe Strafgebühren in Form von einer Nichtabnahmeentschädigung an die Bank zahlen. Wie bei allen Finanzierungen haben Sie nach 10 Jahren laut dem BGB  § 489, Abs. 1, Nr. 2 das Recht auf Kündigung der Anschlussfinanzierung.

Das Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung bietet sich in Niedrigzinsphasen an mit dem großen Vorteil der Planungssicherheit für die Zukunft. Sie können also bereits bis zu 5 Jahre vor Ablauf Ihres bestehenden Kredits aktuelle Niedrigzinsphasen nutzen und später von einem günstigen Zinssatz profitieren. Allerdings sparen Sie am Ende nur dann, wenn das Zinsniveau in Zukunft deutlich ansteigt.

Sollte bis zum Beginn Ihres Forward-Darlehens das Zinsniveau noch weiter gesunken sein, dann müssen Sie den vereinbarten Sollzinssatz Ihres Forward-Darlehens trotzdem in Anspruch nehmen. Dadurch haben Sie finanzielle Einbußen und bleiben bei der Anschlussfinanzierung wenig flexibel. Mit einem Ratenkredit profitieren Sie ebenfalls von günstigen Zinsen und können diesen auch kurzfristig abschließen. Nutzen Sie den Kreditvergleich von smava und finden Sie eine günstige Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie die zu Ihren Voraussetzungen passt.

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