Umkehrhypothek

✓ Die Umkehrhypothek ist eine aus den USA stammende und hierzulande noch junge Kreditform. Sie steht nur Eigentümern von weitgehend schuldenfreien Immobilien offen.
✓ Dabei erhält der Eigentümer ein durch das Haus abgesichertes und höchstens dem Beleihungswert entsprechendes Darlehen. Es wird entweder einmalig oder gestückelt ausgezahlt – meist zur Rentenaufbesserung.
✓ Neben diesen Geldmitteln bleibt der Kreditnehmer verbriefter alleiniger Eigentümer der Immobilie mit allen Rechten.

Definition

Die Umkehrhypothek, auch als Rückwärtshypothek, Immobilienrente oder Reverse Mortgage bekannt, ist ein Sonderfall der Beleihung einer Immobilie, die oftmals als (Zusatz-)Rente genutzt wird. Ihr Eigentümer schließt dazu einen Darlehensvertrag ab. Dadurch bekommt er entweder einmalig oder in Form langjähriger Teilzahlungen Geld von einem Kreditinstitut. Gleichzeitig bleibt er Eigentümer und behält lebenslanges Wohnrecht, das auch für seinen Partner gilt. Erst nach dem Ableben wird eine Ablösung fällig. Dies geschieht entweder durch Übertragung der Immobilie an den Kreditgeber oder ein Auslösen durch Erben oder andere Dritte.

Die Umkehrhypothek: Hypothek mit vertauschten Schritten

Die Umkehrhypothek enthält alles, was auch jede herkömmliche Hypothek beinhaltet. Allerdings sind hierbei die Reihenfolgen und einige Modalitäten vertauscht:

Herkömmliche Hypothek

Vertragsabschluss, Auszahlung der Gesamtsumme, Immobilienerwerb, in Raten gestückelte Rückzahlung von Tilgungs- und Zinsanteil durch Eigentümer.

Umkehrhypothek

Vertragsabschluss, gestückelte Auszahlung abzüglich Zinsen und Gebühren, nach Eigentümer-Tod entweder Eigentumswechsel an Kreditgeber oder Rückzahlung des Tilgungsbetrags durch Dritte.

Die herkömmliche Hypothek dient dem Immobilienerwerb. Die Umkehrhypothek wird fast ausschließlich als Zusatzrente genutzt – daher auch die Alternativbezeichnung Immobilienrente. Das heißt, der Eigentümer erhält einen Kredit, sofern die Immobilie (weitgehend) schuldenfrei ist. Partner ist hierbei entweder eine Bank oder ein Versicherungsanbieter. Die Kredithöhe orientiert sich am Beleihungswert oder der Beleihungsgrenze der Immobilie. Von diesem Darlehen werden in der Regel die darauf anfallenden Zinsen sofort abgezogen. Sie sind meist etwas höher als bei einer klassischen Hypothek. Was dann noch an reinem Darlehensbetrag verbleibt, wird auf eine der folgenden Arten ausbezahlt:

Große Einmalzahlung,
für festgelegte Jahresanzahl gestückelte Auszahlung,
gestückelte Zahlung bis zum Ende der statistischen Lebenserwartung oder
gestückelte Zahlung bis zum Eintritt des Todes.

Natürlich sind die jeweils monatlichen Rentenzahlungen dadurch sehr unterschiedlich. Dazu gehören 3 wichtige Merkmale, welche die Umkehrhypothek von ähnlichen Prinzipien unterscheiden:

Rückzahlung

Die einzige Quasi-Zahlung, die der Eigentümer bis zu seinem Tod zu leisten hat, sind die Zinsen, die vom Auszahlungsbetrag abgezogen werden. Er selbst muss nichts tilgen, selbst wenn er nach Ende der Auszahlung noch viele Jahre weiterlebt.

Wohnrecht

Der Eigentümer sowie sein Ehe- oder Lebenspartner haben ein lebenslanges Wohnrecht. Für den Partner gilt das sogar über den Tod des Eigentümers hinaus, falls die Immobilie nicht beiden gemeinsam gehört.

Eigentum

Bei der Umkehrhypothek bleiben die Eigentumsverhältnisse bis zum Schluss unangetastet. Der Eigentümer bleibt bis zu seinem Tod der Eigentümer.

Hinweis

Erst nach dem Tod des Eigentümers wird die Tilgung fällig. Sie erfolgt entweder, indem die Immobilie in den Besitz des Geldgebers übergeht oder, indem beispielsweise Erben das Haus auslösen.

Die Umkehrhypothek im Vergleich mit ähnlichen Prinzipien

Die Umkehrhypothek ist stark auf Rentenbezieher zugeschnitten. Das ist daran zu erkennen, dass viele Angebote erst Menschen im typischen Rentenalter offenstehen. Allerdings ist die Umkehrhypothek nicht das einzige derartige Finanzprodukt.

Leibrente

Der Eigentümer verkauft sein Haus an einen Anbieter. Den Kaufbetrag erhält er nur teilweise oder gar nicht sofort ausbezahlt. Der Rest wird als lebenslange „Leibrente“ überwiesen. Durch den Verkauf wechselt die Eigentümerschaft, der Ex-Eigentümer behält nur ein Wohnrecht.

Teilverkauf

Der Eigentümer verkauft nur maximal die Hälfte des Hauses an einen Anbieter und behält ebenfalls ein lebenslanges Wohnrecht. Das Geld wird stets nur in Form einer Einmalzahlung ausgezahlt und der Alt-Eigentümer muss für die verkaufte Hälfte eine Art Nutzungsgebühr zahlen.

Beide Alternativen, besonders der Teilverkauf, werden von verschiedenen Verbraucherschützern kritischer betrachtet. Im Fokus liegen dabei meist die kalkulierten Summen und das Nutzungsentgelt. Kritisiert wird dabei, dass es nur für eine bestimmte Laufzeit festgelegt und danach neu berechnet wird. Viele Eigentümer sind dadurch gezwungen, die Immobilie stückweise immer weiter zu verkaufen, um die Belastung gleich zu halten.

Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek

Unter allen immobilienbasierten Rentenmodellen gilt die Umkehrhypothek als günstiger und mit weniger Risiken behaftet. Ihr größter Vorteil sind die vorhersagbaren und transparenten Verhältnisse. Zudem bleibt der Eigentümer weiterhin Eigentümer, genießt also nicht nur ein Wohnrecht. Dadurch bleibt das volle Bestimmungsrecht auf seiner Seite.
Nachteilig sind die im Vergleich zu herkömmlichen Hypotheken um einige Prozentpunkte höheren Zinsen und dass diese direkt bei Auszahlung abgezogen werden. Zudem ist es nicht möglich, seinen Angehörigen ein kostenloses Erbe zu hinterlassen, weil diese zwangsläufig die Tilgungssumme bestreiten müssen.

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