Ratenkredit oder Immobilienkredit? Eine Entscheidungshilfe

Zu den wichtigsten Kriterien bei jeder Kreditentscheidung gehören Bonität und Einkommen. Die Bank prüft, wie zuverlässig Sie in der Vergangenheit Ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen sind, wie stabil Ihr aktuelles Einkommen ausfällt und wie viel Spielraum nach Abzug aller regelmäßigen Kosten bleibt. Ferner spielen Ihr SCHUFA-Score, vorhandene oder frühere Kredite sowie Ihre allgemeine Zahlungshistorie eine Rolle. Auch die Art Ihres Beschäftigungsverhältnisses fließt in die Bewertung ein.

Unbefristete Arbeitsverträge, Beamtenverhältnisse oder langjährige Beschäftigungen gelten als besonders stabil. Selbstständige und Freiberufler müssen ihre finanzielle Situation detaillierter nachweisen, etwa durch betriebswirtschaftliche Auswertungen oder Steuerbescheide. Ausschlaggebend ist stets, ob Ihr Einkommen dauerhaft ausreicht, um die monatlichen Raten zuverlässig zu bedienen.

Beim Immobilienkredit hat der Eigenkapitalanteil erheblichen Einfluss auf die Kreditkonditionen. In der Regel empfehlen Banken, mindestens 10 bis 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln einzubringen. Zusätzlich müssen die Bau- bzw. Kaufnebenkosten, die je nach Region rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen, finanziert werden. Dazu zählen beispielsweise die Kosten für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer.

Grundsätzlich gilt: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger fallen in der Regel die Zinsen aus. Ratenkredite hingegen erfordern kein Eigenkapital und sind unabhängig von den Kaufnebenkosten nutzbar. Dieser Vorteil geht jedoch mit höheren Zinssätzen einher, da der Kredit unbesichert ist und das Risiko vollständig bei der Bank liegt. Auch eine etwaige Zweckbindung ändert daran nur wenig, da hierbei – im Gegensatz zu beispielsweise Autokrediten – keine zusätzliche dingliche Sicherheit für die Bank einhergeht.

In der Regel wird ein Immobilienkredit über einen Grundbucheintrag abgesichert. Dadurch spielen nicht nur Ihre individuellen Faktoren als Kreditnehmer, sondern auch das Objekt selbst eine Rolle. Dabei bestimmen vor allem die Mikro- und Makrolage, der Zustand und der Wiederverkaufswert den Beleihungswert der Immobilie. Dieser Wert gibt an, wie viel Sie als Kredit bei hervorragender Bonität und besten Sicherheiten maximal erhalten können.

Gut gelegene, gepflegte und moderne Objekte lassen sich im Ernstfall leichter veräußern und gelten daher als risikominimierend aus Sicht der Bank. Umgekehrt verhält es sich u. a. bei Spezialimmobilien, denkmalgeschützten Gebäuden, starkem Sanierungs- bzw. Modernisierungsstau oder in strukturschwachen Regionen. All das erhöht das Risiko aus Sicht der Bank. Das kann die Finanzierung verteuern, erschweren oder unmöglich machen. Für kleinere Beträge ist dann meist ein Ratenkredit die pragmatischere Lösung.