Wer ein älteres Haus kauft oder schon länger im eigenen Zuhause lebt, kommt früher oder später an den Punkt, an dem größere Arbeiten anstehen. Dächer werden alt, Heizungen ineffizient und die Raumgestaltung entspricht oft nicht mehr dem heutigen Geschmack. Doch was genau bedeutet es eigentlich, ein Haus zu sanieren – und welche Maßnahmen gehören wirklich dazu?
Das Wichtigste zur Haussanierung im Überblick
- Die Begriffe Sanieren, Modernisieren und Renovieren werden häufig verwechselt. Während eine Sanierung Schäden an der Bausubstanz beseitigt, verbessert eine Modernisierung Technik, Ausstattung oder Energieeffizienz. Renovierungen betreffen dagegen vor allem die Optik.
- Bei vielen Altbauten greifen diese Maßnahmen ineinander. Eigentümer beseitigen Schäden, modernisieren Technik und Energiestandards und nutzen die Gelegenheit oft gleichzeitig für optische Erneuerungen.
- Die richtige Reihenfolge ist entscheidend: Zunächst sollte die Bausubstanz gesichert werden, anschließend folgen technische und energetische Maßnahmen. Erst danach sind Innenausbau und Renovierungsarbeiten sinnvoll.
- Eine sorgfältige Planung und realistische Kostenkalkulation können viel Geld sparen. Gerade bei älteren Gebäuden treten häufig unerwartete Schäden oder zusätzliche Arbeiten auf.
- Förderprogramme und Kredite können die Finanzierung einer Haussanierung deutlich erleichtern. Besonders für energetische Maßnahmen stehen häufig staatliche Förderungen und zinsgünstige Darlehen zur Verfügung.
Sanierung, Modernisierung und Renovierung: Was ist eigentlich was?
Bei allem geht es darum, an einem bestehenden Gebäude etwas zu verbessern. Doch obwohl sogar viele Experten im Alltag diese Begriffe durcheinander verwenden und häufig alles, was an einem Altbau getan wird, grundsätzlich als „Altbausanierung“ zusammengefasst wird, gibt es in der Praxis distinktive Unterschiede:
| Begriff | Beschreibung |
|---|---|
| Sanierung | Eine Sanierung beseitigt Schäden oder Mängel an der Bausubstanz. Ziel ist es, das Gebäude dauerhaft zu erhalten und seine Funktionsfähigkeit wiederherzustellen. Ein typisches Beispiel ist die Reparatur eines undichten Dachs. |
| Modernisierung | Eine Modernisierung erhöht den Wohnkomfort oder bringt die technische Ausstattung eines Hauses auf einen aktuellen Stand. Dazu zählen beispielsweise moderne Elektroinstallationen oder digitale Heizungssteuerungen. |
| Energetische Sanierung | Energetische Sanierungen zielen darauf ab, den Energieverbrauch und die CO₂-Emissionen eines Gebäudes zu senken. Typische Maßnahmen sind Dämmungen, der Austausch von Fenstern oder die Installation einer effizienteren Heizung. |
| Renovierung | Renovierungen betreffen hauptsächlich die optische Aufwertung eines Hauses. Dazu gehören beispielsweise Streichen, Tapezieren oder das Verlegen neuer Bodenbeläge. |
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Hinweis
In der Praxis werden diese Maßnahmen selten getrennt umgesetzt. Wenn Eigentümer ein älteres Haus umfassend überarbeiten, entstehen meist zwangsläufig Kombinationen aus allen vier Bereichen. Etwa, weil eine neue Heizung nicht nur komfortabler zu steuern ist (Modernisierung), sondern Energie spart (energetische Sanierung) und man hinterher sowieso tapezieren und streichen muss.
Wie gehe ich bei einem Altbau typischerweise Schritt für Schritt vor?
In der Praxis laufen viele Altbauprojekte nach einem ähnlichen Muster ab. Genauer: Aufgrund des Alters ist sowieso in technischer, energetischer und bauphysikalischer Hinsicht einiges zu tun.
Ein typischer Ablauf sieht daher ungefähr so aus:
Schäden und alte Bausubstanz erneuern
Nachdem alles Notwendige freigelegt bzw. rückgebaut wurde, werden die nötigen Bereiche zunächst auf einen schadfreien, zeitgenössischen Zustand gebracht. Beispiel: Das Austauschen fauliger Holzbalken eines Fachwerks.
Technik und Energieeffizienz modernisieren
Elektrik, Wasser, Heizung, Lüftung, Klimatisierung und alles, was mit der Dämmung der Gebäudehülle zu tun hat, wird auf ein modernes Niveau gebracht – hierbei machen Gesetze und Fördervorgaben die meisten Vorschriften
Alles optisch und funktional anpassen
Nachdem das Gebäude in bauphysikalischer, technischer und energetischer Hinsicht wieder „in Schuss“ ist, erfolgt zum Schluss der optische Feinschliff im Innen- und Außenbereich.
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Diese Reihenfolge hat einen einfachen Grund
Arbeiten an der Bausubstanz oder Gebäudetechnik greifen oft tief in das Gebäude ein. Werden sie erst nach einer Renovierung durchgeführt, müssten frisch gestaltete Räume häufig wieder geöffnet werden. Umgekehrt gilt: Wenn man sowieso schon so tief eingreift, kann man die Gelegenheit ausnutzen, um andere Dinge zu erledigen.
Altbau kaufen? Sachverständigen holen!
Falls Sie einen Altbau kaufen möchten, insbesondere mit dem Ziel, ihn anschließend zeitnah zu sanieren, sollten Sie unbedingt einen mit der Baualtersstufe erfahrenen Bausachverständigen hinzuziehen.
Der Grund: Viele Schäden der Zeit offenbaren sich erst dem geschulten Auge. Zudem können unscheinbare Kleinigkeiten solchen Experten wichtige Hinweise auf unsichtbare größere Schäden geben – und somit verhindern, dass Sie womöglich einen großen finanziellen Fehler begehen.
Welche Schäden sollten bei einer Haussanierung zuerst behoben werden?
Am Anfang vieler Altbauprojekte steht die Frage nach der Substanz des Gebäudes. Schäden, die sich über Jahrzehnte angesammelt haben, sollten auf jeden Fall zuerst behoben werden.
Zu den häufigsten Sanierungsmaßnahmen gehören zwar
- Reparatur oder Erneuerung des Dachs,
- Beseitigung von Feuchtigkeit im Keller oder Mauerwerk,
- Austausch alter Wasserleitungen oder Abwasserrohre,
- Erneuerung veralteter Elektroinstallationen und
- Instandsetzung von Fassaden oder tragenden Bauteilen.
Allerdings sei deutlich unterstrichen, dass es bei den Details stark auf die Baualtersstufe des Gebäudes ankommt – denn jede Epoche hat ihre eigenen typischen Umsetzungsrealitäten und Schwachstellen.
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Zudem gilt
Erst, wenn die Bausubstanz auf diese Weise wieder gesichert ist, sollten Sie überhaupt über weitere Schritte in Richtung Technik, Energetik oder Optik nachdenken.
Welche Sanierungsmaßnahmen kommen bei Altbauten besonders häufig vor?
Jedes Haus ist einzigartig, sofern es kein Fertigbau ist. Dennoch zeigen Untersuchungen zum Gebäudebestand, dass sich bestimmte Arbeiten bei älteren Häusern besonders häufig wiederholen.
Zu den typischen Projekten gehören:
- Beheben von Schäden durch innere oder äußere Feuchtigkeit
- Austausch alter Heizungsanlagen
- Dachsanierungen oder neue Dacheindeckungen
- Einbau moderner Fenster
- Dämmmaßnahmen an Dach und / oder Fassade
- Renovierung von Badezimmern und Innenräumen
- Austausch der Hauselektrik
Diese Maßnahmen betreffen sowohl die Bausubstanz als auch Technik und Wohnkomfort. In vielen Fällen werden sie über mehrere Jahre hinweg schrittweise umgesetzt.
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Hinweis
Für eine ansonsten einwandfreie Hauselektrik gilt prinzipiell ein Bestandsschutz, selbst wenn die Elektrik nicht mehr heutigen (Neuinstallations-) Vorgaben entspricht. Allerdings endet der Schutz, sobald die Elektrik angetastet wird. Das heißt, wollen Sie beispielsweise auch nur eine zusätzliche Steckdose installieren, muss die gesamte Hauselektrik auf einen heutigen Normen entsprechenden Stand gebracht werden.
Wie plane ich eine Haussanierung sinnvoll?
Wenn so viele Dinge zu tun sind, so viele verschiedene Vorgaben und Normen gelten und fast alles miteinander verknüpft ist, ist eine gründliche Planung unumgänglich.
Das kann bei einer vollständigen Haussanierung folgendermaßen aussehen:
- Bestandsaufnahme des Gebäudes und Beratung durch Fachleute: Dabei geht es darum, herauszufinden, an welchen Punkten das Gebäude wie weit vom gewünschten oder vorgeschriebenen Minimum, Optimum oder Maximum entfernt ist.
- Priorisierung der wichtigsten Maßnahmen: Zusammen mit den Fachleuten wird festgelegt, was in welcher Reihenfolge zu erledigen ist – und auch, was warten kann.
- Kostenschätzung und Finanzplanung: Es werden nicht nur Handwerkerangebote eingeholt und verglichen, sondern ebenso überprüft, was die Förderlandschaft ermöglicht – was mitunter Änderungen an den Maßnahmen erfordert. Davon ausgehend wird nun eruiert, wie die Sanierung finanziert wird.
Ein Architekt ist bei den meisten Haussanierungen weitgehend optional, wenn Sie wissen, was Sie stilistisch wollen. Wichtiger sind Bausachverständige, ein Statiker und – bei größeren Projekten – ein Bauplaner als Koordinator für Firmen und Gewerke.
Wie kann ich eine Haussanierung finanzieren?
Die wenigsten Privatpersonen können Sanierungen dieser Art vollständig aus der eigenen Tasche finanzieren. Üblich ist heutzutage eine wenigstens teilweise Finanzierung – meist als Mix zwischen Fördermitteln und Krediten.
Dazu einige Denkansätze:
- Wenn Sie nicht nur den Kaufpreis des Hauses, sondern auch die zeitnahe Sanierung finanzieren möchten, läuft es meist auf die 130-Prozent-Finanzierung hinaus – die umfassendste Variante der Vollfinanzierung.
- Ist die Immobilie in ihrem Besitz, könnten Sie über eine Grundschuld-besicherte Baufinanzierung nachdenken. Insbesondere, wenn die anvisierten Kosten mindestens im oberen fünfstelligen Bereich liegen.
- Ein Modernisierungskredit kommt zwar ebenfalls infrage, ist aber vielfach zu gering dimensioniert, um eine umfassende Sanierung durchzuführen.
- Fördermittel können limitiert sein oder sehr schnell gesetzlich gestrichen werden. Informieren Sie sich deshalb stets auf der offiziellen Plattform www.foerderdatenbank.de. Und beachten Sie: Erst beantragen und erst nach Bewilligung Auftrag vergeben.
Die wichtigsten Fragen zum Haus sanieren
Was gehört alles zu einer Haussanierung?
Zu einer Haussanierung gehören alle Maßnahmen, die ein Gebäude instand setzen, modernisieren oder energetisch verbessern. Dazu zählen zum Beispiel Arbeiten am Dach, an der Fassade, an Fenstern, Heizung, Elektrik, Sanitäranlagen, Dämmung und Innenräumen. Der Unterschied zur reinen Renovierung liegt darin, dass eine Sanierung nicht nur optische Mängel beseitigt, sondern die Substanz, Sicherheit oder Energieeffizienz des Hauses verbessert.
In welcher Reihenfolge saniere ich ein Haus richtig?
Die richtige Reihenfolge lautet: zuerst die Bausubstanz prüfen und sichern, danach Technik und energetische Maßnahmen planen und erst anschließend Innenräume renovieren. Praktisch bedeutet das: Dach, Fassade, Feuchtigkeitsschäden und Statik haben Vorrang. Danach folgen Heizung, Elektrik, Wasserleitungen, Dämmung, Fenster und Innenausbau. So vermeiden Sie doppelte Arbeiten und behalten die Kosten besser im Blick.
Welche Sanierungsmaßnahmen sind besonders wichtig?
Besonders wichtig sind Maßnahmen, die Schäden verhindern, die Wohnsicherheit erhöhen oder dauerhaft Energiekosten senken. Dazu gehören ein dichtes Dach, trockene Wände, sichere Elektrik, funktionierende Wasserleitungen, eine passende Heizungsanlage, gute Dämmung und moderne Fenster. Rein optische Arbeiten wie neue Böden, Farben oder Möbel kommen erst danach, wenn die technische und bauliche Grundlage stimmt.
Muss ich bei einer Haussanierung gesetzliche Vorgaben beachten?
Ja. Bei vielen Sanierungen gelten Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG. Das betrifft unter anderem Heizungsanlagen, energetische Mindestanforderungen und bestimmte Nachrüstpflichten bei älteren Gebäuden. Auch Förderprogramme setzen häufig technische Anforderungen voraus. Vor größeren Maßnahmen ist deshalb eine Energieberatung oder eine Abstimmung mit Fachbetrieben sinnvoll. Beim Heizungstausch gelten zudem je nach Kommune Fristen für den Einsatz erneuerbarer Energien.
Welche Förderungen gibt es für eine Haussanierung?
Für energetische Sanierungen gibt es staatliche Förderungen über die Bundesförderung für effiziente Gebäude. Je nach Maßnahme kommen Kredite, Tilgungszuschüsse oder Zuschüsse infrage, zum Beispiel für die Sanierung zum Effizienzhaus, Dämmmaßnahmen, neue Fenster oder bestimmte Heizsysteme. Die KfW nennt für das Programm Wohngebäude Kredit bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit für ein Effizienzhaus, während das BAFA Einzelmaßnahmen an Bestandsgebäuden fördert, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Benötige ich für eine Sanierung eine Baugenehmigung?
Für viele Sanierungsarbeiten im Inneren benötigen Sie keine Baugenehmigung. Das gilt zum Beispiel für neue Böden, Bäder, Leitungen oder Malerarbeiten. Eine Genehmigung ist jedoch häufig erforderlich, wenn Sie die Gebäudestruktur verändern, anbauen, das Dach ausbauen, tragende Wände verändern oder die äußere Ansicht deutlich anpassen. Da die Vorgaben je nach Bundesland und Kommune unterschiedlich sind, klären Sie größere Vorhaben vorab mit dem zuständigen Bauamt.
Wie plane ich die Kosten einer Haussanierung richtig?
Eine realistische Kostenplanung beginnt mit einer Bestandsaufnahme durch Fachleute. Danach priorisieren Sie die Maßnahmen nach Dringlichkeit: Substanzschäden und sicherheitsrelevante Arbeiten zuerst, energetische Sanierung danach, optische Renovierung zum Schluss. Planen Sie zusätzlich einen finanziellen Puffer ein, weil bei älteren Häusern oft verdeckte Schäden sichtbar werden. Wenn Sie die Sanierung finanzieren, vergleichen Sie frühzeitig passende Kredit- und Fördermöglichkeiten, damit Eigenmittel, Fördergelder und Darlehen sinnvoll zusammenspielen.
Sanierung finanzieren und richtig planen
Mit einem Modernisierungskredit können Sie größere Maßnahmen wie Dach, Heizung, Fenster oder Dämmung planbar umsetzen und die Kosten in festen monatlichen Raten zurückzahlen. Vergleichen Sie jetzt passende Kreditangebote und finden Sie eine Finanzierung, die zu Ihrem Sanierungsvorhaben passt.
Kosten für die Sanierung finanzieren
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