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Was ist ein Realkredit?

Realkredite verschaffen Immobilienbesitzern den nötigen finanziellen Spielraum für Umbauten oder Modernisierungen. Einen Realkredit können Sie darüber hinaus zur Finanzierung weiterer Immobilien oder zur Erhöhung Ihrer Liquidität nutzen. Wesentlich für einen Realkredit sind die Beleihungsgrenzen für die als Sicherheit hinterlegten Sachwerte. Darüber wird die maximal mögliche Kreditsumme festgelegt.

Was versteht man unter einem Realkredit?

Ein Realkredit ist laut Definition ein langfristiges Darlehen, bei dem das Recht zur Pfändung eines Sachwertes, zum Beispiel einer Immobilie oder eines Grundstücks, als Sicherheit dient. Mit einem Realkredit haben Immobilienbesitzer zum Beispiel die Möglichkeit, anstehende Renovierungen oder Modernisierungen zu finanzieren. Bei dem auch als Sachkredit, Grundkredit oder Objektkredit bezeichneten Darlehen erhält der Kreditgeber ein Grundpfandrecht in Form einer Hypothek, Grundschuld oder Sicherungsgrundschuld. Diese Grundpfandrechte werden im Rahmen der Kreditvergabe als Sicherheiten ins Grundbuch eingetragen. Die Vergabe von Realkrediten erfolgt üblicherweise als festverzinsliches oder variables Annuitätendarlehen. Andere Kreditformen wie Tilgungsdarlehen oder endfällige Darlehen bilden eher die Ausnahme.

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Was sind die Besonderheiten eines Realkredits?

Eine Besonderheit des Realkredits ergibt sich aus der vergleichsweise niedrigen Beleihungsgrenze. Sie liegt bei höchstens 60 Prozent des Beleihungswertes oder bei 50 Prozent des Verkehrswertes einer Immobilie. Auf dieser Basis bestimmen der dingliche Wert einer Sache und die Beleihungsgrenze die maximal mögliche Kredithöhe. Entsprechende Darlehen bieten Kreditgebern daher eine hohe Sicherheit – dementsprechend profitieren Kreditnehmer bei einem Realkredit von günstigeren Konditionen als bei anderen Kreditformen.

Realkredite sind nicht bei jeder Bank erhältlich. In der Regel werden sie von speziellen Realkreditinstituten angeboten. Aber auch Sparkassen, Geschäfts- und Genossenschaftsbanken sowie Bausparkassen vergeben entsprechende Darlehen. Für die Aufnahme eines Realkredits müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden. Dazu gehören unter anderem:

  • Ermittlung des zu beleihenden Sachwertes (zum Beispiel der Immobilie) durch einen unabhängigen Sachverständigen
  • regelmäßige Kontrolle des aktuellen Marktwerts nach der Kreditvergabe (maximal drei Jahre bei privaten und alle zwölf Monate bei gewerblichen Realkrediten)
  • Abschluss einer speziellen Gebäudeversicherung zum Schutz der Immobilie

Was ist der Unterschied zwischen Realkredit und Personalkredit?

Beim Realkredit handelt es sich gewissermaßen um das Gegenstück zum Personalkredit. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass bei Personalkrediten die Einkommen der Kreditnehmer oder Bürgschaften als Sicherheiten fungieren, während bei Realkrediten Sachwerte beliehen werden. Bei Realkrediten steht zudem die langfristige Finanzierung größerer Summen im Vordergrund. Dementsprechend fallen die Laufzeiten der Darlehen meist länger und die Kreditsummen höher aus als bei Personalkrediten.

Wofür können Realkredite genutzt werden?

Realkredite werden gewöhnlich von Immobilienbesitzern in Anspruch genommen, die größere Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen an der eigenen Immobilie finanzieren wollen. Häufig dienen Realkredite auch dem Erwerb von Zweit-, Ferien- oder Auslandsimmobilien. Grundsätzlich müssen sich die gewährten Darlehen aber nicht auf die Finanzierung einer Immobilie oder konkrete Bauvorhaben beziehen. Auch Kreditnehmer, die beispielsweise ihre Liquidität erhöhen wollen, können auf einen Realkredit zurückgreifen.

Was sind die Vor- und Nachteile eines Realkredits?

Vorteile Nachteile
Kreditaufnahme trotz mäßiger Bonität möglich, da Sachwert als Absicherung dient Realkredite werden nicht von allen Banken vergeben
Kreditkonditionen wie Zinsen können langfristig festgeschrieben werden in Niedrigzinsphasen bieten Realkredite kaum bessere Konditionen als andere Darlehensformen
hohe Darlehenssummen und flexible Laufzeiten möglich Realkredite kommen im Regelfall nur für Immobilienbesitzer infrage
flexible Kreditgestaltung durch Ratenkreditsplitting bei ausbleibenden Ratenzahlungen droht der Verlust des Sachwertes, zum Beispiel der selbstbewohnten Immobilie
besonders geeignet für Besitzer mehrerer Immobilien
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Wie funktioniert das Realkreditsplitting?

Aufgrund der festgelegten Beleihungsgrenzen reicht das Geld aus dem Realkredit nicht immer, um ein geplantes Projekt vollständig zu finanzieren. Eine Möglichkeit, die Beleihungsgrenze über die üblichen 60 Prozent anzuheben, ergibt sich aus dem sogenannten Realkreditsplitting. In der Praxis unterscheidet man dabei zwei Formen:

echtes Realkreditsplitting

Beim echten Realkreditsplitting schließt der Darlehensnehmer insgesamt zwei Kreditverträge ab, den sogenannten Realkredittitel sowie einen weiteren Kredit, bei dem die Absicherung über einen Grundbucheintrag erfolgt. Der insgesamt aufgenommene Betrag wird dadurch in zwei separate Teile gesplittet.

unechtes Realkreditsplitting

Hierbei werden ein Realkredit bis zur Beleihungsgrenze und ein zusätzlicher Personalkredit aufgenommen. Im Gegensatz zum echten Realkreditsplitting sind beide Kredittitel in einem einzigen Kreditvertrag zusammengefasst. Für beide Teile können unterschiedliche Kreditvereinbarungen, zum Beispiel hinsichtlich Laufzeit oder Tilgung, getroffen werden.

Zusammenfassung der wichtigsten Fragen zum Realkredit

Bei einem Realkredit handelt es sich um ein Darlehen, bei dem Sachwerte, für gewöhnlich Immobilien oder Grundstücke, beliehen werden. Im Gegensatz dazu werden bei einem Personalkredit etwa das Einkommen oder eine Bürgschaft als Sicherheit genutzt.

Die Beleihungsgrenzen bei Realkrediten liegen bei höchstens 60 Prozent des Beleihungswerts oder 50 Prozent des Verkehrswerts einer Immobilie. Ausgehend vom realen Marktwert legen die Beleihungsgrenzen somit die maximal mögliche Kredithöhe fest.

Üblicherweise greifen Immobilienbesitzer auf Realkredite zurück, um zum Beispiel Umbau- oder Modernisierungsarbeiten zu finanzieren. Realkredite sind allerdings nicht zwingend an Bau- oder Immobilienprojekte gebunden und werden auch zur Erhöhung der eigenen Liquidität eingesetzt.

Eine Kreditaufnahme über die Beleihungsgrenzen hinaus wird durch das sogenannte Realkreditsplitting ermöglicht. Unterschieden wird dabei zwischen echtem und unechtem Realkreditsplitting.