Im Rahmen einer Baufinanzierung werden häufig Bereitstellungszinsen vom Kreditnehmer verlangt. Läuft die Bereitstellungszinsfreie Zeit aus, dann können erhebliche Zinskosten für den noch nicht abgerufenen Teil des Kredits anfallen. Was Sie beim Thema Bereitstellungszinsen alles beachten sollten und wie Sie die Kosten minimieren können, lesen Sie in diesem Ratgeber!
Bereitstellungszinsen kurz zusammengefasst
- Bereitstellungszinsen fallen nach Ablauf der Bereitstellungszinsfreien Zeit an
- Die zinsfreie Zeit kann mit dem Kreditgeber individuell vereinbart werden (i. d. R. 2 bis 24 Monate)
- Zinskosten fallen entweder auf den noch nicht abgerufenen Teil oder auf die gesamte Kreditsumme an
- Kosten der Bereitstellung können bei vermieteten Immobilien steuerlich geltend gemacht werden
Warum fallen Bereitstellungszinsen an?
Bereitstellungszinsen sind zusätzliche Kosten, die im Rahmen einer Baufinanzierung anfallen können. Für die Bereitstellung des Baudarlehens über einen festgelegten Zeitraum erhebt die Bank eine Gebühr. In der Regel wird das zweckgebundene Baudarlehen immer nur in Teilen abgerufen, da je nach Baufortschritt unterschiedliche Dienstleister zu bezahlen sind. Da Sie die Kreditsumme jederzeit bei der Bank abrufen können, muss diese den kompletten Kredit bereithalten. Wenn Sie also als Kreditnehmer Ihre Finanzierung nicht rechtzeitig in der vertraglich vereinbarten Laufzeit abrufen, zum Beispiel weil es zum Verzug des Baufortschritts kommt, fallen eben diese Gebühren an. Die Zinsen für die Bereitstellung müssen Sie als Kreditnehmer jedoch erst dann zahlen, wenn die Bereitstellungszinsfreie Zeit abgelaufen ist.
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Hinweis
Achten Sie beim Kreditvertrag auf eindeutige Vorgaben zu den Bereitstellungszinsen (Höhe, Startzeitpunkt und Dauer). Sollte der Kreditvertrag diese Klausel nicht enthalten, müssen Sie auch bei verspäteten Abruf des Darlehens diese Zinsen nicht bezahlen.
Der Ratenkredit für Ihre Immobilie
Wenn Sie sich für den Kauf einer bereits bestehenden Immobilie entscheiden, dann kann der Ratenkredit eine günstige Alternative zum Baudarlehen sein. Da ein zweckgebundenes Baudarlehen oft nur in Teilen abgerufen werden kann, steigen durch die Bereitstellungszinsen bei langer Bauzeit die Gesamtkosten des Kredits. Der Ratenkredit wird Ihnen als Gesamtbetrag ausgezahlt und bietet einen festgelegten Zinssatz ohne Mehrkosten. Mit dem Kreditvergleich von smava können Sie die passende Finanzierung zu günstigen Zinsen für Ihre Immobilie finden.
Was bedeutet Bereitstellungszinsfreie Zeit?
Sie vereinbaren mit dem Kreditgeber eine Bereitstellungsfreie Zeit. In dieser Zeit müssen Sie keine Bereitstellungszinsen zahlen. Je nach Bankinstitut beläuft sich der Zeitraum der zinsfreien Zeit in der Regel von 2 bis hin zu 24 Monaten. Der Berechnungszeitraum startet, wenn die Bereitstellungszinsfreie Zeit ausläuft und endet dann, wenn Sie die komplette Kreditsumme abgerufen haben. Es kann passieren, dass Sie den Vertrag für Ihre Baufinanzierung bereits abgeschlossen haben, aber der Kaufvertrag für die Immobilie noch in Verhandlung ist. Das führt dann dazu, dass Sie das Darlehen nicht fristgerecht abrufen können und somit Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen, auch wenn Sie noch kein Geld erhalten haben. Da das Geld für eine Baufinanzierung in Teilen ausgezahlt wird, sollten Sie darauf achten, dass Sie eine möglichst lange Bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren und den Kaufvertrag für Ihre Immobilie möglichst zügig abschließen.
4 Tipps um Bereitstellungszinsen zu reduzieren
Tipp 1: Bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern
Je nach Kreditgeber ist es mögliche die Bereitstellungszinsfreien Zeit noch einmal gegen eine Gebühr (Zinsaufschlag auf das gesamte Darlehen) zu verlängern. Das lohnt sich vor allem dann, wenn der Zinsaufschlag unter dem Wert der anfallenden Zins-Gebühren bei Bereitstellung liegt. Beachten Sie, dass die Bank nicht verpflichtet ist, Ihnen die Verlängerung zu gewähren. Sie sollten daher in einer stetigen offenen und ehrlichen Kommunikation mit dem Kreditgeber stehen.
Tipp 2: Kosten der Bereitstellungszinsen durch Kreditvergleich senken
Sie können mit Ihrer kreditgebenden Bank in Verhandlung gehen, um die Zinskosten für die Bereitstellung zu senken. Dafür sollten Sie im Vorfeld geeignete Finanzierungen miteinander vergleichen. Somit schaffen Sie sich eine Verhandlungsbasis, falls es ein Kreditangebot gibt, welches günstiger ist.
Tipp 3: Verursacherprinzip vereinbaren
Wenn Sie Ihre Immobilie von einem Bauträger komplett erstellen lassen, dann hat dieser einen verbindlichen Zeitplan einzuhalten. Laut dem BGB § 650j „Baubeschreibung“ ist der Bauunternehmer verpflichtet, die Dauer bis zur Fertigstellung zu nennen. Kommt es zu baulichen Verzögerungen, die dazu führen, dass Abruffristen für den Kredit nicht eingehalten werden, muss der Verursacher für die entstehenden Kosten aufkommen. Dafür müssen feste Terminangaben für Bauabschnitte vertraglich vereinbart werden. Zusätzlich muss die Kostenübernahme von Bereitstellungszinsen als Klausel im Vertrag enthalten sein.
Tipp 4: Baufortschritt bei der Kreditplanung berücksichtigen
Um Bereitstellungszinsen zu umgehen, sollten Sie Ihr Bauvorhaben vor der Kreditbeantragung gründlich und vorausschauend durchplanen. Das Darlehen für eine Baufinanzierung wird in der Regel in mehreren Beträgen ausgezahlt und der Abruf richtet sich nach dem Baufortschritt. Daher ist es wichtig, dass Sie mit dem Bauträger- bzw. Unternehmer als Teil des Bauvertrags einen Zahlungsplan vereinbaren. Somit sind die Zeitpunkte für entsprechende Baufortschritte festgelegt, an denen dann das Darlehen abgerufen wird. Im besten Fall beginnt die Bereitstellungszinsfreie Zeit erst kurz vor Baubeginn.
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So werden Bereitstellungszinsen berechnet
Im Durchschnitt liegt der Prozentsatz für Bereitstellungszinsen bei 3 Prozent pro Jahr bzw. zwischen 0,15 und 0,35 Prozent pro Monat. Dieser Prozentsatz wird auf die noch nicht ausgezahlte Summe nach der Bereitstellungszinsfreien Zeit erhoben. Im folgenden Beispiel wird ein Baudarlehen in Höhe von 300.000 Euro mit einer Bereitstellungszinsfreien Zeit von 2 Monaten aufgenommen. Folgendes Rechenbeispiel zeigt, welche Kosten Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 Prozent pro Monat verursachen können:
| Zeitpunkt | Ausgezahlte Summe | Bereitgestellte Summe | Bereitstellungsgebühr |
|---|---|---|---|
| 1. Monat | 0 Euro | 300.000 Euro | 0 Euro |
| 2. Monat | 0 Euro | 300.000 Euro | 0 Euro |
| 3. Monat | 80.000 Euro | 220.000 Euro | 550 Euro |
| 4. Monat | 150.000 Euro | 150.000 Euro | 375 Euro |
| 5. Monat | 220.000 Euro | 80.000 Euro | 200 Euro |
| 6. Monat | 300.000 Euro | 0 Euro | 0 Euro |
Da das Darlehen erst im 6. Monat nach Kreditabschluss restlos abgerufen wird, entstehen für 3 Monate zusätzliche Zinskosten in Höhe von 1.125 Euro. Hinzu kommen die Monatsraten für die Kreditzinsen. Die Tilgung des Baudarlehens erfolgt erst dann, wenn das Darlehen komplett ausgezahlt wurde.
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Tipp
Je höher die Bereitstellungszinsfreie Zeit angesetzt wird, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit je nach Baufortschritt, dass Sie überhaupt Bereitstellungszinsen zahlen müssen.
Häufige Fragen zu Bereitstellungszinsen
Wieso werden Bereitstellungszinsen erhoben?
Der Kreditgeber muss für den festgelegten Zeitraum des Bauvorhabens und der Finanzierung die komplette Summe des Darlehens für Sie als Kreditnehmer bereitstellen. Das hat zur Folge, dass das Kreditinstitut das Geld nicht anderweitig gewinnbringend nutzen kann. Um diesen Verlust auszugleichen werden Bereitstellungszinsen gefordert, die Sie nach Ablauf der Bereitstellungszinsfreien Zeit zahlen müssen.
Worauf muss ich bei Bereitstellungszinsen achten?
Es kann passieren, dass Sie den Vertrag für Ihre Baufinanzierung bereits abgeschlossen haben, aber der Kaufvertrag für die Immobilie noch in Verhandlung ist. Das führt dann dazu, dass Sie das Darlehen nicht fristgerecht abrufen können und somit Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen, auch wenn Sie noch kein Geld erhalten haben. Da das Geld für eine Baufinanzierung in Teilen ausgezahlt wird, sollten Sie darauf achten, dass Sie eine möglichst lange Bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren und den Kaufvertrag für Ihre Immobilie möglichst zügig abschließen.
Kann ich Bereitstellungszinsen von der Steuer absetzen?
Sie können Bereitstellungszinsen steuerlich absetzen, wenn Sie Ihre Immobilie nach Fertigstellung teilweise oder ganz vermieten wollen. Je nachdem können Sie die gesamten Bereitstellungszinsen oder einen Teil davon als Werbungskosten geltend machen. Beachten Sie, dass die Bereitstellungszinsen nur in dem Jahr abzugsfähig sind, in dem Sie bei Fälligkeit auch bezahlt wurden.
Wie kann ich Bereitstellungszinsen vermeiden?
Um Bereitstellungszinsen gering zu halten oder gänzlich zu vermeiden, sollte eine gute Bauplanung mit einem verbindlichen Zeitplan vorliegen. Sollten sich zeitliche Verzögerungen ergeben die dazu führen, dass Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen, können Sie den Verursacher (Bauträger) per Verursacherprinzip zur Zahlung verpflichten. Zudem ist es wichtig, dass Sie verschiedene Kreditvarianten durchrechnen und vergleichen. Tipp: Je höher die Bereitstellungszinsfreie Zeit angesetzt wird, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit je nach Baufortschritt, dass Sie überhaupt Bereitstellungszinsen zahlen müssen.
Welche Vorteile bringt mir die Bereitstellungszinsfreie Zeit?
Die Bereitstellungszinsfreie Zeit hat den großen Vorteil, dass Sie während Ihres Bauvorhabens Kosten sparen. Sie zahlen in dieser Zeit nur die Zinskosten für den abgerufenen Kredit.
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