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Wie finanziere ich eine Wohnung?

Wohnen in der eigenen Immobilie ist für viele Verbraucher erstrebenswert. Angesichts hoher Immobilienpreise kommt es auf eine solide Finanzierung der Wohnung oder des Hauses an. Annuitätendarlehen oder Volltilgerdarlehen? Finanzierung der Wohnung mit oder ohne Eigenkapital? Beim Immobilienkauf stellen sich viele Fragen, die wir für Sie beantworten.

Welche Möglichkeiten gibt es für die Finanzierung einer Wohnung?

Zwischen 2009 und 2019 sind die Immobilienpreise in Deutschland um mehr als die Hälfte gestiegen. Wenn Sie Wohneigentum erwerben, tun sich daher für Sie einige Fragen auf: Lohnt sich ein Immobilienkauf überhaupt in der gegenwärtigen Situation? Wo gibt es noch günstige Alternativen? Wie werden sich die Preise langfristig entwickeln? Wie finanziere ich eine Wohnung oder ein Haus angesichts des hohen Preisniveaus? Die gute Nachricht: Historisch niedrige Bauzinsen ermöglichen die Aufnahme höherer Immobilienkredite zu günstigen Konditionen. Zudem bieten verschiedene Finanzierungsmodelle eine gewisse Flexibilität. Im Folgenden stellen wir Ihnen verschiedene Varianten zur Finanzierung eines Wohnungskaufs vor:

Finanzierungsmodell	Merkmale und Besonderheiten
Annuitätendarlehen	klassischer Immobilienkredit: Festschreibung des Zinssatzes, der anfänglichen Tilgung und der monatlichen Rate in der Regel für 5 bis 20 Jahre Vereinbarung eines Anschlusskredits mit neuer Laufzeit und neuen Zinssätzen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist längere Laufzeiten gehen in der Regel mit einer höheren Verzinsung einher, bieten bei steigenden Zinsen aber eine höhere Sicherheit geeignet für sicherheitsorientierte Immobilienkäufer, die keine größeren Vermögenszuwächse erwarten Tipp: Wählen Sie eine möglichst lange Laufzeit sowie eine möglichst
Volltilgerdarlehen	Tilgung der kompletten Kreditsumme innerhalb der vereinbarten Laufzeit Festschreibung des Zinssatzes und der monatlichen Rate bis zur endgültigen Abzahlung des Immobilienkredits Vorteil: meist geringere Zinssätze als bei Annuitätendarlehen Nachteil: oft nur Laufzeiten bis maximal 20 Jahre möglich, daher in der Regel höhere monatliche Raten geeignet für Käufer mit hohem Einkommen oder viel Eigenkapital, die den Kredit in maximal 20 Jahren komplett abzahlen können
8-plus-5-Darlehen	Festschreibung des Zinssatzes für 13 Jahre nach 8 Jahren 3 Optionen: Darlehen zu vereinbarten Konditionen weiterführen, vollständige Tilgung oder Ersetzung durch neuen Immobilienkredit Vorteil: Ausstiegsoption nach 8 Jahren, zum Beispiel möglich durch einen hohen Geldeingang (Erbschaft, auslaufende Kapitalanlagen) Nachteil: bislang eher geringe Verbreitung des Finanzierungsmodells
variables Darlehen	kein festgeschriebener Zinssatz, Anpassung der Zinsen an den sogenannten EURIBOR (European Interbank Offered Rate) alle 3, 6 oder 12 Monate schnelle und kostenfreie Tilgung der Restschuld jederzeit möglich bei steigenden Zinsen ebenfalls Möglichkeit zur Umwandlung in ein Festzinsdarlehen geeignet für Immobilienkäufer, die einen hohen Geldzuwachs (Erbschaft, auslaufende Kapitalanlagen) erwarten und schnell komplett tilgen wollen
Bausparvertrag	Unterteilung in eine Anspar- und Darlehensphase bei festgelegtem Zinssatz für das spätere Darlehen Zuteilung der vereinbarten Bausparsumme , wenn etwa die Hälfte angespart ist Vorteil: ermöglicht die Bildung von Eigenkapital für einen späteren Immobilienerwerb Nachteil: hohe Abschlussgebühren und hohe monatliche Ansparraten, trotzdem oft nicht allein ausreichend für den Immobilienkauf

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Welche Rolle spielt der Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung einer Wohnung?

Je mehr Eigenkapital Sie für die Finanzierung Ihres Wohnungskaufs mitbringen, desto geringer ist Ihre benötigte Kreditsumme und desto niedriger fallen die monatlich zu zahlenden Raten aus. Dies ermöglicht Ihnen die Wahl einer höheren Tilgungsrate, sodass Sie den Kredit schneller abzahlen können und weitere Zinskosten sparen. Zudem belohnen Banken ein höheres Eigenkapital im Rahmen der Finanzierung mit einer besseren Verzinsung. Welchen Einfluss das Eigenkapital auf die Finanzierung einer Wohnung hat, haben wir tabellarisch für ein Volltilgerdarlehen gegenübergestellt:

Kaufpreis Wohnung	Eigenkapital	Kreditsumme	Zinssatz	anfängliche Tilgunsrate	Monatsrate	Kredit Gesamtbetrag	Zinszahlungen gesamt
200.000 €	25.000 €	175.000 € für 20 Jahre	2,00 %	4,10 %	889 €	212.235 €	37.235 €
200.000 €	75.000 €	125.000 € für 20 Jahre	1,50 %	4,30 %	604 €	144.724 €	19.724 €
200.000 €	75.000 €	125.000 € für 10 Jahre	1,25 %	9,40 %	1.109 €	133.034 €	8.034 €

Wohnung finanzieren ohne Eigenkapital – geht das?

Die Finanzierung einer Wohnung ohne Eigenkapital ist bei vielen Banken prinzipiell möglich. Bei der sogenannten Vollfinanzierung werden 2 Varianten unterschieden, die 100-Prozent und die 110-Prozent-Finanzierung: Erstere beinhaltet den vollständigen Kaufpreis der Immobilie. Sie deckt aber nicht die Bau- bzw. Kaufnebenkosten ab. Bei Letzterer werden die Erwerbsnebenkosten über das Darlehen mitfinanziert. Die Gesamtkosten können dabei auf knapp 116 Prozent ansteigen. Voraussetzung für die Gewährung einer Vollfinanzierung ist eine sehr gute Bonität. Hinweis: Die Finanzierung einer Wohnung ohne Eigenkapital ist mit hohen Risiken verbunden. Mindestens 20 bis 30 Prozent der anfallenden Gesamtkosten sollten über Eigenkapital abgedeckt werden.

Mit welchen Kosten muss ich bei der Wohnungsfinanzierung rechnen?

Neben dem reinen Kaufpreis für die Wohnung fallen beim Immobilienerwerb noch weitere Kosten an. Zu den sogenannten Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises), eventuelle Maklergebühren (zwischen 3,57 und 7,14 Prozent für Käufer) sowie die Kosten für Notar und Grundbucheintrag (maximal 2 Prozent). Bei der Finanzierung einer Wohnung müssen diese Kosten berücksichtigt werden. Finanzieren können Sie diese zum Beispiel mit einem Ratenkredit zur freien Verwendung. Wie hoch die Kaufnebenkosten ausfallen können, zeigt unser Rechenbeispiel für eine 3-Zimmer-Wohnung in Berlin, die für 300.000 Euro verkauft werden soll:

Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent = 19.500 Euro
Maklergebühren: 7,14 Prozent = 21.420 Euro
Kosten für Notar und Grundbucheintrag: 2,0 Prozent = 6.000 Euro
Gesamtpreis inklusive Kaufnebenkosten: 346.920 Euro

Hinweis

Bei der Finanzierung einer Wohnung lohnt sich der Vergleich verschiedener Kreditanbieter. Aufgrund der hohen Kreditsumme kann bereits ein halbes Prozent Unterschied bei der Verzinsung über den Gesamtzeitraum eine Differenz von 10.000 Euro und mehr ausmachen.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es für eine Wohnungsfinanzierung?

Für die Finanzierung einer Wohnung können Sie in der Regel auf verschiedene staatliche Hilfen und regionale Fördermittel zurückgreifen. Zu den bekanntesten Programmen zählen die Förderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), darunter:

Wohneigentumsprogramm: bis zu 50.000 Euro Darlehenssumme für den Bau oder Kauf einer Immobilie
Energieeffizient Bauen: bis zu 100.000 Euro Darlehenssumme je Wohneinheit für den Bau oder Kauf eines KfW Effizienzhauses
Altersgerecht Umbauen: bis zu 50.000 Euro Darlehenssumme für den Umbau oder Erwerb von altersgerechtem Wohnraum

Hinweis

Relativ neu ist das sogenannte Baukindergeld. Dabei handelt es sich um einen staatlichen Zuschuss, der es Familien mit Kindern und Alleinerziehenden leichter machen soll, ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Pro Kind erhalten Sie einen Förderbetrag von 12.000 Euro in 10 jährlichen Raten zu je 1.200 Euro. Das Baukindergeld muss nicht zurückgezahlt werden.

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Die wichtigsten Fragen zur Wohnungsfinanzierung

Welche Modelle gibt es für die Finanzierung einer Wohnung?

Neben dem klassischen Immobilienkredit (Annuitätendarlehen) haben sich verschiedene Finanzierungsmodelle etabliert. Dazu gehören u. a. Volltilgedarlehen, variables Darlehen sowie der Bausparvertrag.

Ist die Finanzierung einer Wohnung auch ohne Eigenkapital möglich?

Ja. Die sogenannte Vollfinanzierung deckt entweder den kompletten Kaufpreis oder sogar den Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten ab. Diese fallen zum Beispiel für Notar, Makler und Grundsteuer an. Empfehlenswert ist allerdings eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 bis 30 Prozent des Gesamtpreises.

Wann sollte die Wohnung abbezahlt sein?

Idealerweise sollte der Kredit mit dem Beginn des Ruhestandes vollständig zurückgezahlt sein. Denn das verfügbare Einkommen zur Tilgung des Darlehens nimmt ab diesem Zeitpunkt ab.

Gibt es Fördermöglichkeiten für die Finanzierung einer Wohnung?

Neben den Förderungen der KfW für den Immobilienkauf und dem Baukindergeld existieren zahlreiche regionale Förderprogramme. Diese sind in der Regel an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, beispielsweise Kinder, maximales Einkommen oder energieeffizientes Bauen.

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