Bestandsimmobilie kaufen: Kalkulation und Fördermöglichkeiten

Wenn Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen oder eine Immobilieninvestition als Kapitalanlage tätigen möchten, müssen Sie für sich die Frage klären, ob Sie einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie bevorzugen. Beide Varianten bringen sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich.

Bei einem Neubau müssen Sie mit höheren Kaufpreisen rechnen, dafür sind zu Beginn die Renovierungs- und Instandhaltungskosten gering. Eine Garantie, dass es nicht zu Nachbesserungen wegen Baupfusch oder anderen unerwarteten Kosten kommt, gibt es trotzdem nicht. Eine Bestandsimmobilie ist daher nicht per se schlechter, doch Sie sollten die Vor- und Nachteile bei Ihrer Entscheidung abwägen:

Vorteile beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Der Kauf einer Bestandsimmobilie punktet in erster Linie durch den geringeren Preis. Denn mit dem Erstbezug verliert eine Immobilie bereits deutlich an Wert, sodass selbst eine sehr neue Bestandsimmobilie meist finanziell attraktiver ist. Aber auch ältere Bestandsimmobilien, die grundlegend renoviert, vielleicht sogar saniert und modernisiert werden müssen, bringen einen Vorteil: Sie können optimal an den eigenen Geschmack angepasst werden, ohne selbst ein Haus bauen zu müssen. Sie stellen sozusagen einen Kompromiss aus Kauf und Bauprojekt dar, wodurch oft auch größere Grundstück erworben werden können als bei einem Neubau. Selbst, wer die Bestandsimmobilie abreißen und auf dem Grundstück neu bauen möchte, macht daher unter Umständen ein gutes Geschäft.

Durch die günstigeren Kaufpreise ist es zudem oft einfacher, eine Bestandsimmobilie zu finanzieren. Seien Sie sich aber bewusst, dass die Bank eine eigene Bewertung der Immobilie vornimmt und darauf basierend die Finanzierung berechnet. Neubauten werden dabei oft höher bewertet, sprich sie bieten der Bank mehr Sicherheit und ermöglichen dadurch meist attraktivere Finanzierungen. Ob es sich um einen Vor- oder Nachteil handelt, muss also im Einzelfall abgewogen werden. Weitere Vorteile von Bestandsimmobilien sind aber in jedem Fall:

• Die sofortige Verfügbarkeit, sprich es muss nicht bis zur Fertigstellung von Neubauprojekten gewartet werden, die sich häufig verzögert.
• Ein geringeres finanzielles Risiko als bei Bauprojekten. Je weniger an der Immobilie renoviert oder saniert werden muss, desto mehr kommt dieser Vorteil zum Tragen.
• Das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis, denn das Grundstück und die Lage sind bei Bestandsbauten im Verhältnis zum Preis oft besser als bei Neubauten. Sie bekommen sozusagen mehr für Ihr Geld.
• Die bewährte Qualität, denn bei Neubauten kann oft erst im Nachhinein festgestellt werden, dass beispielsweise mit schlechter Qualität gebaut, vielleicht sogar gepfuscht wurde. Bei Bestandsbauten sind Mängel hingegen bereits sichtbar geworden und daher sind professionelle Gutachten oft aussagekräftiger, was böse Überraschungen unwahrscheinlicher macht.

Zudem handelt es sich um einen Irrtum, dass KfW-Förderungen nicht für Bestandsimmobilien genutzt werden können, sondern nur für Neubauten. Im Gegenteil: Gerade in den Bereichen energetische Sanierung und altersgerechter Umbau stehen attraktive Förderungen für den Kauf einer Bestandsimmobilie zur Verfügung, die zusätzliche finanzielle Vorteile bringen können.

Potenzielle Nachteile bei Bestandsimmobilien

Vor allem, wenn kein professionelles Gutachten durchgeführt wird, ist es bei Bestandsimmobilien mitunter schwierig, den finanziellen Aufwand für die Instandhaltung oder notwendige Sanierungsarbeiten realistisch einzuschätzen. Je älter die Immobilie ist, desto günstiger ist daher zwar der Kaufpreis, aber umso höhere Folgekosten können drohen. Deshalb ist es wichtig, den potenziellen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf vorab bestimmen zu lassen, was bei der Kalkulation berücksichtigt werden muss. Zudem ist es essenziell, laufend höhere Rücklagen für die Instandhaltung zu bilden, da schneller teure Maßnahmen anfallen können.

Sollen keine größeren Umbauarbeiten an der Bestandsimmobilie stattfinden, bieten sich auch nur begrenzte Gestaltungsmöglichkeiten. Das Objekt muss also größtenteils zum Status quo übernommen werden, selbst wenn die Raumgestaltung und das Design vielleicht nicht ganz den eigenen Vorstellungen entsprechen. Weitere potenzielle Nachteile beim Kauf von Bestandsimmobilien sehen wie folgt aus:

• Veraltete Technik und Standards, insbesondere bei der Energieeffizienz, sodass baldige Nachrüstungen drohen – beispielsweise durch neue Gesetze
• Höhere Betriebskosten, da Heizungen, Rohre und dergleichen nicht den neuesten Standards entsprechen
• Eventuelle Altlasten oder rechtliche Einschränkungen, die zum Beispiel Wegerechte oder Erbbaurechte betreffen können

Zudem bestehen für Bestandsimmobilien höhere Kaufnebenkosten, denn diese müssen auf den gesamten Kaufpreis entrichtet werden, während sie bei einem Bauprojekt nur auf den Grundstückspreis anfallen. Dasselbe gilt jedoch für den Kauf eines bereits fertigen Neubaus.