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Baufinanzierungsrechner

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2.7.2026

Verwendung Nettokreditbetrag Baufinanzierung berechnen

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Geben Sie die Eckdaten Ihres Vorhabens ein, etwa Kaufpreis der Immobilie, Ihr verfügbares Eigenkapital und Ihre gewünschte monatliche Rate. Je nach Vorhaben fragen wir die passenden Angaben ab, damit die Berechnung zu Ihrer Situation passt.

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Der Rechner zeigt Ihnen mögliche Zinsen, die voraussichtliche Monatsrate und die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung. So sehen Sie sofort, welcher Rahmen für Ihr Vorhaben realistisch ist.

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Baufinanzierung berechnen

Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein langfristiger Kredit, mit dem Sie den Kauf oder Bau einer Immobilie finanzieren. Da es um hohe Summen und lange Laufzeiten geht, unterscheidet sie sich deutlich von einem klassischen Ratenkredit. Im Zentrum steht meist das Annuitätendarlehen, bei dem Sie über die gesamte Zinsbindung eine gleichbleibende monatliche Rate zahlen. Diese Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen.

Die Höhe Ihrer Finanzierung hängt von mehreren Faktoren ab: dem Kaufpreis der Immobilie, Ihrem Eigenkapital, dem aktuellen Zinsniveau und der gewünschten Tilgung. Der Baufinanzierungsrechner bringt diese Faktoren zusammen und zeigt Ihnen, mit welcher Monatsrate und welchen Gesamtkosten Sie rechnen müssen, bevor Sie sich an eine Bank binden.

Gut zu wissen:

Schon kleine Unterschiede beim Zinssatz wirken sich über eine Laufzeit von 20 oder 30 Jahren auf mehrere Tausend Euro aus. Ein Vergleich vor Vertragsabschluss lohnt sich deshalb fast immer.

Wie funktioniert der Baufinanzierungsrechner?

Der Baufinanzierungsrechner von smava arbeitet mit den Eckdaten Ihres Vorhabens und berechnet daraus die wichtigsten Kennzahlen Ihrer Finanzierung. Je genauer Ihre Angaben, desto präziser das Ergebnis.

Diese Daten geben Sie in den Rechner ein

Je nach Vorhaben und Anbieter fragen wir unterschiedliche Angaben ab. Typischerweise sind das:

Kaufpreis der Immobilie: Der Preis, den Sie für Haus oder Wohnung zahlen. Er bildet die Grundlage für die benötigte Darlehenssumme.
Eigenkapital: Das Geld, das Sie selbst einbringen, etwa Erspartes oder ein Bausparguthaben. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger oft der Zins.
Gewünschte Monatsrate oder Tilgung: Wie viel Sie monatlich zurückzahlen möchten. Daraus ergeben sich Laufzeit und Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Vorhaben: Ob Kauf, Neubau, Modernisierung oder Anschlussfinanzierung beeinflusst die passenden Konditionen.
Ort der Immobilie: Je nach Vorhaben ist die Lage relevant, etwa weil die Kaufnebenkosten und vor allem die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen.

Diese Ergebnisse zeigt Ihnen der Rechner

Voraussichtlicher Sollzins und Effektivzins auf Basis aktueller Bankkonditionen.
Monatliche Rate aus Zins und Tilgung.
Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie eine mögliche Maklerprovision.
Gesamtkosten und Restschuld zum Ende der gewählten Zinsbindung.

Diese Faktoren bestimmen Ihre Baufinanzierung

Eigenkapital

Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln decken, besser zusätzlich einen Teil des Kaufpreises. Wer 20 Prozent oder mehr Eigenkapital einbringt, erhält in der Regel spürbar bessere Zinsen, weil das Risiko für die Bank sinkt. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, fällt aber teurer aus.

Als Eigenkapital zählen unter anderem:

Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten
Bausparguthaben
Wertpapiere und Fondsanteile
Ein bereits vorhandenes, unbelastetes Grundstück

Zinsbindung

Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr vereinbarter Zinssatz gilt, üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Je länger die Zinsbindung, desto höher liegt meist der Zins, dafür gewinnen Sie Planungssicherheit. In einer Phase steigender Zinsen kann eine lange Bindung sinnvoll sein, in einer Phase fallender Zinsen eine kürzere.

Wichtig: Die Gesamtlaufzeit Ihrer Baufinanzierung ist fast immer länger als die Zinsbindung. Für die verbleibende Restschuld vereinbaren Sie eine Anschlussfinanzierung.

Anschlussfinanzierung vereinbaren

Tilgung und Sondertilgung

Der Tilgungssatz bestimmt, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Zinskosten, erhöht aber die monatliche Rate. Üblich ist heute eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 Prozent.

Viele Banken erlauben zusätzlich eine jährliche Sondertilgung, oft bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme. Damit zahlen Sie Ihre Finanzierung schneller ab und sparen Zinsen, ohne sich dauerhaft an eine höhere Rate zu binden.

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Der Kaufpreis ist nicht der einzige Posten. Hinzu kommen Kaufnebenkosten, die Sie in der Regel aus Eigenkapital tragen:

Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises
Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent
Maklerprovision: falls ein Makler beteiligt ist, je nach Region unterschiedlich

Insgesamt sollten Sie mit etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. Der Baufinanzierungsrechner bezieht diese Posten mit ein, damit Sie den tatsächlichen Finanzierungsbedarf kennen.

Warum eine Baufinanzierung über smava?

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smava vermittelt Kredite mit niedrigen Zinsen und kann inzwischen über 300.000 zufriedene Kunden verzeichnen.

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Rechenbeispiel: Baufinanzierung im Überblick

So könnte eine Baufinanzierung in der Praxis aussehen:

Position	Wert
Kaufpreis der Immobilie	400.000 €
Eigenkapital	100.000 €
Darlehenssumme	300.000 €
Sollzins (gebunden)	3,5 %
Anfängliche Tilgung	2,0 %
Zinsbindung	10 Jahre
Monatliche Rate	1.375 €
Restschuld nach 10 Jahren	rund 232.000 €

In diesem Beispiel zahlt der Kreditnehmer über die ersten zehn Jahre eine gleichbleibende Rate von 1.375 Euro. Nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung weiter getilgt wird. Schon ein um 0,5 Prozentpunkte niedrigerer Zins würde die monatliche Rate und die Gesamtkosten deutlich senken, weshalb sich der Vergleich mehrerer Angebote lohnt.

Häufige Fragen zum Baufinanzierungsrechner

Ist der Baufinanzierungsrechner kostenlos?

Ja. Die Nutzung des Baufinanzierungsrechners von smava ist vollständig kostenlos und unverbindlich. Sie können so oft rechnen, wie Sie möchten, ohne sich zu etwas zu verpflichten.

Wie genau ist das Ergebnis des Rechners?

Der Rechner liefert eine realistische Orientierung auf Basis aktueller Bankkonditionen. Das verbindliche Angebot hängt von Ihrer persönlichen Situation ab, etwa von Bonität, Objekt und gewählter Bank. Den genauen Zins erhalten Sie mit einem individuellen Finanzierungsangebot.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Als Faustregel sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital decken, das sind etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Mit 20 Prozent oder mehr erhalten Sie in der Regel günstigere Zinsen. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber teurer.

Welche Unterlagen brauche ich für eine Baufinanzierung?

Üblich sind Einkommensnachweise der letzten Monate, ein Nachweis über Ihr Eigenkapital sowie Unterlagen zur Immobilie wie Exposé, Grundriss und Kaufvertragsentwurf. Welche Dokumente die Bank im Detail benötigt, klärt sich im Beratungsgespräch.

Was kostet eine Baufinanzierung insgesamt?

Die Gesamtkosten setzen sich aus der Darlehenssumme, den Zinsen über die Laufzeit und den Kaufnebenkosten zusammen. Der Baufinanzierungsrechner zeigt Ihnen diese Posten im Überblick, damit Sie die tatsächliche Belastung einschätzen können.

Weitere Kreditarten von smava

smava bietet viele unterschiedliche Arten von Krediten an. Ob für ein Auto, eine Umschuldung oder Ihr Gewerbe – hier gibt es günstige Kredite für jeden Verwendungszweck. Darüber hinaus ist unser Kreditangebot auf verschiedene Personengruppen ausgerichtet. Ob Angestellte, Rentner oder Azubis – nutzen Sie unseren Kreditvergleich, um den passenden Kredit zu finden.

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