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Was ist unter einer Grundschuld zu verstehen?

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen möchte, der nimmt in der Regel eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit auf. Zur Absicherung dieser Finanzierung wird das Grundstück oder die Immobilie mit einer Grundschuld belastet. Wie sich die verschiedenen Arten der Grundschuld unterscheiden, wie eine Grundschuldbestellung abläuft und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, erfahren Sie in diesem Ratgeber!

Wichtiges in Kürze

  • Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, um ein Immobiliendarlehen oder eine Baufinanzierung abzusichern
  • Mit dem Eintrag der Grundschuld wird das Grundstück oder die Immobilie belastet
  • Für die Bank dient die Grundschuld als Kreditsicherheit
  • Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, kann die Bank die Immobilie oder das Grundstück verwerten
  • Die Kosten für die Grundschuldbestellung liegen zwischen 0,5 und 1 Prozent des Kaufpreises

Was ist eine Grundschuld?

Bevor Sie einen Immobilienkredit oder eine Baufinanzierung von der Bank gewährt bekommen, müssen Sie eine Kreditsicherheit hinterlegen. Die Grundschuld ist eine derartige Absicherung für die Bank, falls Sie das Darlehen nicht mehr tilgen können. Mit diesem sogenannten Grundpfandrecht wird Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück also belastet, um die Sicherung Ihrer Finanzierung zu gewährleisten. Bei einem Zahlungsausfall ist die finanzierende Bank dann berechtigt, die Immobilie oder das Grundstück zu veräußern. Das geschieht zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung, wodurch die Bank die offene Darlehenssumme zuzüglich Zinsen zurückerhält. Zudem kann der Kreditnehmer durch das Grundpfandrecht die finanzierte Immobilie während der Kreditlaufzeit nicht ohne Zustimmung der kreditgebenden Bank verkaufen.

Ablauf der Grundschuldbestellung

Sobald Sie den Kaufvertrag für Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie unterzeichnet haben, dauert es noch einige Monate, bis die endgültige Eintragung in das Grundbuch erfolgt. Daher setzt der Notar eine Auflassungsvormerkung auf, welche Sie als zukünftigen Eigentümer festlegt. Dadurch kann die Immobilie nicht mehr an andere Interessenten verkauft werden.

Als Nächstes stellt Ihnen der Verkäufer der Immobilie eine Belastungsvollmacht aus. Diese wird benötigt, da Sie noch nicht der Eigentümer sind und somit rechtlich betrachtet auch noch keine Grundschuld in das Grundbuch eintragen lassen können. Der Notar kann mit der Belastungsvollmacht die Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt beantragen.

Von Ihrer kreditgebenden Bank erhalten Sie ein Formular zur Grundschuldbestellung. Diese leiten Sie dann an den Notar weiter. Erst wenn die Grundschuld eingetragen wurde, erfolgt die Auszahlung der Baufinanzierung oder des Immobilienkredits.

Mit dem Grundschuldbestellungsformular können Sie sich beim Notar die Grundschuld für den Kaufvertrag beurkunden lassen. Dazu wird eine Grundschuldbestellungsurkunde aufgesetzt, die Sie dann unterzeichnen müssen.

Die unterschriebene Bestellungsurkunde sowie die Belastungsvollmacht werden vom Notar an das Grundbuchamt geschickt. Damit ist die Grundschuldbestellung abgeschlossen und die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch wird vorgenommen.

Die Grundschuldbestellungsurkunde sowie ein Auszug aus dem Grundbuch werden abschließend vom Notar an die kreditgebende Bank gegeben. Erhält die Bank die Bestätigung, kann die Auszahlungsphase Ihres Darlehens beginnen.

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Diese Arten der Grundschuld gibt es

Prinzipiell ist der Aufbau einer Grundschuld stets der gleiche. Dennoch existieren verschiedene Arten der Grundschuld in Bezug auf den Grundschuldgläubiger. Zudem gibt es zwei Möglichkeiten, die Grundschuld einzutragen und zu dokumentieren. Im Einzelnen bedeutet das:

Fremdgrundschuld

Die Fremdgrundschuld ist die klassische Variante, wenn Sie ein Haus oder ein Grundstück finanzieren. In diesem Fall lässt sich der Kreditgeber als Kreditsicherheit die Grundschuld eintragen. Solange der Sicherungszweck besteht und das Darlehen noch nicht getilgt ist, bleibt die Bank Grundschuldgläubiger. Sollten Sie das Darlehen nicht mehr tilgen können, kann die Bank ihre Forderungen unter anderem durch eine Zwangsversteigerung realisieren. Ist die Rückzahlung der Finanzierung vollständig beglichen, haben Sie einen Anspruch auf eine Eigentümergrundschuld.

Eigentümergrundschuld

Der Sicherungszweck für die Bank entfällt, wenn Sie das Darlehen komplett zurückgezahlt haben. Die Fremdgrundschuld wandelt sich demnach per Gesetz in eine Eigentümergrundschuld um. Die Bank besitzt dann keine Rechte mehr an Ihrem Grundstück oder Ihrer Immobilie. Nach der Übereignung wird die Eigentümergrundschuld jedoch nicht automatisch gelöscht. Die Löschung können Sie entweder beantragen oder die Eigentümergrundschuld weiterhin nutzen. So zum Beispiel, um einen weiteren Immobilien- oder Baufinanzierungskredit abzusichern.

Buchgrundschuld

Die Buchgrundschuld wird nur im Grundbuch des Grundstücks eingetragen. Daher wird dieser Grundbucheintrag mit dem Vermerk „ohne Brief” versehen. Sollten zukünftig Änderungen vorgenommen werden zum Beispiel bei der Übertragung der Grundschuld, ist eine Grundbuchänderung notwendig.

Briefgrundschuld

Der Grundschuldbrief ist eine Urkunde, die zusätzlich zur Buchgrundschuld ausgestellt wird. In der Briefgrundschuld ist die Höhe der Grundschuld sowie der Gläubiger verzeichnet. Bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens ist die Bank der rechtmäßige Besitzer des Wertpapiers. Danach geht der Grundschuldbrief an den Eigentümer zurück.

Notar- und Grundschuldkosten finanzieren

Die Notar- und Grundschuldkosten sind in der Regel nicht in einer Bau- oder Immobilienfinanzierung enthalten. Haben Sie nicht genügend Eigenkapital zur Verfügung, können Sie für diese Nebenkosten einen Ratenkredit zur freien Verwendung aufnehmen. Über unser Kreditportal finden Sie passende Angebote zu günstigen Konditionen.

Kosten für die Eintragung der Grundschuld

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie müssen Sie mit Nebenkosten rechnen. Im Zuge dessen fallen Notar- und Grundbuchkosten von 1,5 bis hin zu 2 Prozent des Kaufpreises an. Für die reinen Kosten der Grundschuldbestellung können Sie etwa 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises veranschlagen. Je nachdem, ob Sie zusätzlich zur Buchgrundschuld eine Briefgrundschuld veranlassen, steigen die Ausgaben. Bei einer Grundschuld in Höhe von 300.000 Euro inklusive Briefgrundschuld können Sie für die Grundschuldbestellung mit Kosten zwischen 1.5000 Euro und 3.000 Euro rechnen.

Häufige Fragen zum Thema „Grundschuld“

Die Grundschuld wird im Grundbuch in der Abteilung III eingetragen. Diese steht für das dingliche Verwaltungsrecht. Das Grundbuch an sich ist ein vom Amtsgericht öffentlich geführtes Register. Neben der Grundschuld befinden sich auch weitere Informationen zum Grundriss des Grundstücks oder der Immobilie, zu den Eigentumsverhältnissen sowie zu möglichen weiteren Belastungen.

Sobald Sie das Darlehen komplett an die Bank zurückgezahlt haben, wird aus der Fremdgrundschuld eine Eigentümergrundschuld. Als Nachweis über die Tilgung der Bau- oder Immobilienfinanzierung erhalten Sie von der Bank eine Löschungsbewilligung. Die Bank verfügt somit über keinerlei Rechte mehr. Die Eigentümergrundschuld bleibt jedoch weiterhin bestehen, solange Sie die Löschung der Grundschuld nicht beantragen.

Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld liegen zwischen 0,5 % und 1 % des Kaufpreises. Planen Sie jedoch insgesamt bis zu 2 % für die gesamten Notar- und Grundschuldkosten ein. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro liegt die Grundschuld bei etwa 1.500 bis 3.000 Euro.

Da die Löschung der Grundschuld mit Kosten verbunden ist, sollte die Notwendigkeit durchdacht werden. Eine Löschung ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück verkaufen möchten. Planen Sie aber zum Beispiel eine Anschlussfinanzierung für Modernisierungsmaßnahmen, dann können Sie Ihre Grundschuld weiterhin als Kreditsicherheit nutzen.

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