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Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Kennzahl bei der Berechnung von Grundstückswerten. Er gibt hierbei den Wert von einem Quadratmeter unbebauter Fläche in einem bestimmten Gebiet an. Auch Steuern und Abgaben werden auf Grundlage dieses Werts errechnet. Erfahren Sie in unserem Ratgeber, wer den Bodenrichtwert ermittelt und welche Faktoren dabei herangezogen werden.

Das Wichtigste zum Bodenrichtwert im Überblick

  • Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert eines Quadratmeters unbebauten Grundstücks.
  • Bodenrichtwerte werden von einem Gutachterausschuss festgelegt.
  • Ähnliche Grundstücke bilden eine zusammenhängende Bodenrichtwertzone.
  • Bodenrichtwerte können für die Baufinanzierung kostenlos online ermittelt werden.

So wird der Bodenrichtwert definiert

Was ist der Bodenrichtwert? Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert für einen Quadratmeter Boden innerhalb eines bestimmten Gebiets an. Damit bietet er eine einheitliche Grundlage zur Berechnung von Steuern oder zur Durchführung von Wertermittlungen. Grundstücke mit ähnlichen Grundstückmerkmalen und in zusammenhängender Lage werden zu sogenannten Bodenrichtwertzonen zusammengefasst. Dabei wird für alle Grundstücke derselbe Bodenrichtwert angegeben. Eine bestimmte Bodenrichtwertzone kann hierbei eine Reihe von Häusern, den kompletten Ortskern oder auch einen ganzen Stadtteil einschließen.

Ein Gutachterausschuss ermittelt den Bodenrichtwert

Um Richtwerte für Grund und Boden transparent und unabhängig abzubilden, wird der Bodenrichtwert von unabhängigen Ausschüssen ermittelt. In Deutschland sind dies jeweils regional zuständige Gutachterausschüsse, die sich aus Fachleuten und Sachverständigen zusammensetzen. Alle zwei Jahre wird der Bodenrichtwert von den Ausschüssen neu festgelegt. Eine tragfähige Grundlage für die Ermittlung des Bodenrichtwerts bilden vor allem die jüngst erzielten Preise bei Grundstücksverkäufen. Daher sind Notare verpflichtet, dem Gutachterausschuss jeweils eine Kopie aller geschlossenen Grundstückskaufverträge zu übermitteln. Anschließend führt der Gutachterausschuss die Daten in einer Kaufpreissammlung zusammen. Mithilfe der festgestellten Grundstückspreise und weiterer Daten ermitteln die Ausschussmitglieder anschließend den Bodenrichtwert für jeweils bestimmte Bodenrichtwertzonen. Der ermittelte Wert bezieht sich hierbei auf je einen Quadratmeter Grundstücksfläche eines sogenannten Bodenrichtwertgrundstücks. Das ist ein fiktives Grundstück, das hinsichtlich seiner Grundstücksmerkmale mit denen üblicher Grundstücke der betreffenden Bodenrichtwertzone übereinstimmt.

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Wie Sie den Bodenwert mittels Bodenrichtwert ermitteln

In Bezug auf ihr Grundstück stellen sich Grundstücksbesitzer oft viele Fragen. Zum Beispiel: Wie ermittle ich den Bodenrichtwert? Die gute Nachricht: Das ist gar nicht nötig. Der Bodenrichtwert wird von einem professionellen Gutachterausschuss ermittelt, der entsprechende Auskünfte zur Verfügung stellt. Für Besitzer eines Grundstücks ist oftmals jedoch auch der Bodenwert von Interesse. Dieser lässt sich mithilfe des Bodenrichtwerts ganz einfach berechnen. Der Bodenwert gibt dabei stets den Grundstückswert des real oder fiktiv unbebauten Grundstücks wieder.

Bodenrichtwert in Erfahrung bringen

Der jeweils aktuelle Bodenrichtwert des Grundstücks dient als Berechnungsgrundlage für den Bodenwert. Um den Bodenrichtwert in Erfahrung zu bringen, stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten offen. Eine mündliche Anfrage bei der zuständigen Kommune ist zumeist kostenlos. Praktischer ist jedoch die Onlineabfrage des Bodenwerts. Das kann beispielsweise über das Bodenrichtwertinformationssystem der jeweiligen Bundesländer, BORIS, erfolgen. Hier werden alle Bodenrichtwertzonen auf einer Bodenrichtwertkarte grafisch übersichtlich dargestellt.

Größe des Grundstücks ermitteln

Neben dem Bodenrichtwert benötigen Sie zur Berechnung des Bodenwerts nähere Informationen über die Grundstücksgröße. Wie groß das betreffende Grundstück exakt ist, lässt sich am einfachsten dem zugehörigen Grundbucheintrag entnehmen. Auch in Bauplänen oder anderen Unterlagen zum Grundstück sind oft Angaben über die Größe des jeweiligen Grundstücks verzeichnet. Ein grober Wert lässt sich auch durch ein Ausmessen des Grundstücks ermitteln.

Bodenwert berechnen

Haben Sie alle Angabe vorliegen, so können Sie den Bodenwert für das betreffende Grundstück ausrechnen. Hierzu multiplizieren Sie einfach den vorgegebenen Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche. Die Formel zur schnellen Berechnung des Bodenwerts lautet: Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche. Besitzen Sie ein 920 m² großes Grundstück, und beträgt der Bodenrichtwert 90 Euro pro Quadratmeter, so ergibt sich der folgende Lösungsweg: Bodenwert = 90 Euro x 920 m² = 82.800 Euro. Der Bodenwert für das Grundstück würde in diesem Fall folglich 82.800 Euro betragen. Würden Sie das unbebaute Grundstück verkaufen wollen, so könnte dies ein grober Anhaltspunkt für den Kaufpreis sein. Jedoch werden Verkaufspreise von Grundstücken von vielen weiteren Faktoren beeinflusst, so dass der Bodenwert nicht immer den Grundstückswert darstellt.

Das beeinflusst außerdem den Bodenrichtwert

Außer den Daten über gezahlte Kaufpreise fließen in der Regel noch weitere Anhaltspunkte in die Wertermittlung ein. Das können etwa die spezifische Lage der Grundstücke, der Grad der Erschließung oder die Bebauungsmöglichkeit sein. Auch die Größe, die Grundstücksformen oder die mögliche Nutzung werden herangezogen. Bei Landwirtschaftsflächen wie Ackerland und Grünland kann auch die Güte des Bodens den Wert beeinflussen.

Was sagt der Bodenrichtwert aus?

Der Bodenrichtwert gibt Auskunft über den Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einem bestimmten Gebiet. Hierbei hat der Richtwert nicht nur einen Einfluss auf den Wert nicht bebauter Grundstücke. Auch weitere Werte wie der Verkehrswert eines bebauten Grundstücks können durch den Bodenrichtwert beeinflusst werden. Nicht zuletzt bildet der Bodenrichtwert die Grundlage zur Berechnung zahlreicher Steuern, wie etwa der Erbschaftssteuer oder der Grundsteuer.

Der Bodenrichtwert beeinflusst Grundsteuer

Mit der Grundsteuerreform wird der Bodenrichtwert in vielen deutschen Bundesländern auch in die Ermittlung der Grundsteuer einbezogen. Das betrifft alle Bundesländer außer Bayern, Baden-Württemberg und Hamburg, welche andere Modelle gewählt haben. Die Daten zur Berechnung der Grundsteuer wie auch der Bodenrichtwert sind hierbei vielfach durch die Eigentümer selbst zu übermitteln. Einzig in Hessen sowie in Niedersachsen wird der jeweilige Bodenrichtwert durch die Finanzverwaltung bereitgestellt.

Kaufpreisaufteilung mittels Bodenrichtwert

Zur steuerlichen Berechnung bestimmter Prozesse ist es mitunter nötig, Grundstückspreise aufzuteilen. Bei der Berechnung werden Grund und Boden als Bodenrichtwert einbezogen, während die auf dem Grundstück befindlichen Immobilen separat angesetzt werden. Dies kann notwendig sein, wenn beispielsweise die Abnutzung einer Immobilie steuerlich berücksichtigt werden soll.

Bodenrichtwert und Verkehrswert

Während der Bodenrichtwert den Wert des unbebauten Bodens angibt, zielt der Verkehrswert auf den Marktpreis eines Grundstücks ab. Er gibt an, welcher Kaufpreis sich zum Ermittlungszeitpunkt für ein bestimmtes Grundstück erzielen lässt. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts wird üblicherweise der Wert des Bodens in Form des Bodenrichtwerts einbezogen. So beeinflusst der Bodenrichtwert den Verkehrswert.

Ermittlung des Bodenrichtwerts durch das Finanzamt

Wird ein Grundstück vererbt oder verschenkt, so fallen in Regel auch Steuern an. Um Erbschaftssteuern oder die anfallende Schenkungssteuer exakt berechnen zu können, ermittelt das Finanzamt den jeweiligen Grundstückswert. Bei dieser Ermittlung wird der Bodenrichtwert durch das Finanzamt ebenso herangezogen.

Häufig gestellte Fragen zum Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert für Grundstücke kann über die Bodenrichtwertinformationssysteme zahlreicher Bundesländer oder das länderübergreifende Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D eingesehen werden.

Bodenrichtwerte werden im Rhythmus von zwei Jahren neu ermittelt, daher spiegeln sie nicht alle aktuellen Entwicklungen am Grundstücksmarkt wider.

Der Bodenrichtwert wird von einem Gutachterausschuss ermittelt, die herangezogenen Werte und Berechnungen bleiben den Ausschussmitgliedern vorbehalten.

Der Wert von Grundstücken unterliegt zahlreichen Faktoren und lässt sich nicht am aktuellen Bodenrichtwert festmachen, sondern bedarf einer individuellen Betrachtung.

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