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Was beeinflusst die Immobilienbewertung?

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie spielt die Immobilienbewertung eine wesentliche Rolle. Verschiedene Faktoren beeinflussen dabei den Wert des Objekts. Je nachdem, aus welchem Grund das Haus bewertet werden soll, können Sie dafür einen staatlich anerkannten Gutachter oder einen Immobilienmakler beauftragen. Erfahren Sie in diesem Ratgeber, welche Faktoren für die Bewertung einer Immobilie eine Rolle spielen und welche Verfahren es bei der Immobilienbewertung durch einen Gutachter gibt.

Das Wichtigste zur Immobilienbewertung in Kürze

  • Die Lage, der Zustand sowie die Ausstattung der Immobilie beeinflussen den Immobilienwert.
  • Bei einer Immobilienbewertung orientieren sich die Kosten häufig am geschätzten Wert des Hauses.
  • Je nach Ausgangslage wird die Immobilie entweder durch einen staatlich anerkannten Gutachter oder durch einen Immobilienmakler bewertet.
  • Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch einen Sachverständigen eingeschätzt und stellt in der Regel den Verkaufspreis dar.
  • Mit einer Baufinanzierung können Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf modernisieren und so den Verkaufswert steigern.

Diese Faktoren beeinflussen die Immobilienbewertung

Sie können Ihre Immobilie selbst bewerten oder Sie lassen den Wert entweder durch einen Gutachter oder durch einen Makler einschätzen. Der Immobilienmakler lässt in die Bewertung neben dem materiellen Wert und den Zustand des Hauses unter anderem auch die Lage mit einfließen. Ein Sachverständiger untersucht im Rahmen der Immobilienbewertung das Haus zusätzlich auf Baumängel, die Bausubstanz oder Abnutzungserscheinungen. Grundsätzlich können folgende Faktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen:

Zustand der Immobilie

Ein wichtiger Faktor, wenn Sie Ihre Immobilie bewerten möchten, ist der Zustand des Gebäudes. Dabei spielt das Alter des Gebäudes natürlich eine Rolle,  aber mehr noch der Erhaltungszustand. Ist das Haus in einem maroden Zustand, dann verkürzt sich die restliche Nutzungsdauer des Objekts und mindert den Wert. Haben Sie zum Beispiel Sanierungen an Gebäudeteilen, Fenstern und Türen oder der Bausubstanz vorgenommen und Mängel beseitigt, dann fällt der Immobilienwert höher aus. Auch die Energieeffizienz hat einen Einfluss auf den Verkaufswert. Wenn Sie zusätzliche Modernisierungsmaßnahmen vornehmen, können Sie die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängern und so den Wert Ihrer Immobilie steigern.

 

Lage der Immobilie

Auch die Lage einer Immobilie ist entscheidend bei der Immobilienbewertung. Dementsprechend fließen in die Bewertung „Angebot und die Nachfrage“ ein. Unterschieden wird zwischen der Makrolage und Mikrolage. In Bezug auf die Makrolage wird geschaut, in welche Region die Immobilie steht und wie sich dort die Infrastruktur verhält. Auch wirtschaftliche oder politische Aspekte werden hier mit eingebunden. Die Mikrolage bezieht sich auf die unmittelbare Umgebung, in der sich das Gebäude befindet. Wenn die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gegeben ist oder Einkaufsmöglichkeiten sowie Freizeitangebote vorhanden sind, dann wirkt das positiv auf die Bewertung aus.

 

Ausstattung der Immobilie

Die Ausstattung eines Hauses beeinflusst ebenfalls die Wertermittlung. In diesen Bereich können sowohl ein bereits angelegter Garten, Terrasse oder Balkon fallen, als auch besondere Einrichtungsmerkmale wie zum Beispiel ein Kamin, eine Sauna oder ein Whirlpool. Dabei wird die Ausstattung in vier Kategorien eingeteilt. Diese sind die einfache und mittlere Ausstattung sowie die gehobene und starkgehobene Ausstattung. Es gilt, je moderner die Ausstattung und die Qualität der Bauweise und Materialien, desto höher der Verkaufswert.

 

Wohnfläche der Immobilie

Wird eine Immobilie durch einen Makler oder Gutachter bewertet, dann wird auch auf die Wohnfläche geachtet. Dabei wird vor allem darauf geschaut, ob die Aufteilung der Räume vielfältig ist und genügend Platz bietet. In diesem Zusammenhang ist für Kaufinteressenten auch der Zuschnitt interessant, da Veränderungen der Raumaufteilung mit Kosten für den Käufer verbunden sind und der Immobilienwert dadurch sinken kann.

 

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Hinweis
Die Immobilienbewertung durch einen Makler ist nicht verbindlich und muss daher auch nicht den Verkaufspreis widerspiegeln. Der Verkäufer kann den Preis für die Immobilie frei festlegen und muss nicht zwingend bei einem reinen Verkaufsanliegen einen Makler hinzuziehen.

Immobilie modernisieren & Verkaufswert steigern

Planen Sie Ihre Immobilie bewerten zu lassen und dann zu verkaufen, können Sie durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen den Verkaufswert des Gebäudes steigern. Vor allem energetische Sanierungen können zur Wertsteigerung beitragen. Mit einer Baufinanzierung können Sie derartige Maßnahmen umsetzen, ohne in finanzielle Engpässe zu kommen. Über unseren Kreditvergleich finden Sie dafür passende Angebote zu günstigen Konditionen. Achten Sie beim Vergleich auf die Möglichkeit zur kostenlosen Sondertilgung, so können Sie das Darlehen schneller tilgen.

Immobilienbewertung durch einen Gutachter

Nimmt ein staatlich anerkannter Gutachter die Immobilienbewertung vor, gibt es verschiedene Verfahren. Diese Wertermittlungsverfahren sind gesetzlich in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgeschrieben. Folgende Verfahren können dabei zum Einsatz kommen, um den Immobilienwert zu schätzen:

Das Vergleichswertverfahren ist eine der gängigsten Methoden für die Immobilienbewertung. Das Verfahren wird voranging für privat genutzte Immobilien angewendet. Die Grundlage dafür bilden Vergleichswerte von ähnlichen Gebäuden oder Eigentumswohnungen. Auf der Basis des Zustands, der Lage und der Ausstattung wird nach vergleichbaren Objekten gesucht. Um den Vergleichswert optimal einschätzen zu können, muss eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Immobilien vorliegen. Ist das zu bewertende Gebäude oder die Wohnung zu komplex oder zu außergewöhnlich, können nicht genügend Vergleichsdaten ermittelt werden und es kann zu Wertspannen kommen. Daher kann der ermittelte Vergleichswert auch als Richtwert angesehen werden.

Das Sachwertverfahren findet häufig dann Anwendung, wenn es nicht genügend vergleichbare Immobilien gibt für das Vergleichswertverfahren. Bei der Sachwertermittlung werden vor allem eigengenutzte Objekte, zum Beispiel Einfamilienhäuser eingeschätzt. Grundlage für die Bewertung ist die Ermittlung des Sachwerts eines Hauses sowie der Wert des Grundstücks. Dabei werden die ursprünglichen Bau- oder Kaufkosten unter Berücksichtigung der Lage, des Zustands sowie der Ausstattung des Gebäudes bemessen. Der ermittelte Sachwert wird dann an die Preisverhältnisse des Immobilienmarktes vor Ort angepasst. Daraus ergibt sich dann der Markt- bzw. Verkehrswert.

Beim Ertragswertverfahren werden vor allem Mehrfamilienhäuser, gewerblich genutzte Immobilien oder Miethäuser bewertet. Daher werden für die Bewertung neben dem Sachwert der Immobilie und dem Bodenwert auch die erzielbaren Einnahmen zum Beispiel durch Mieterträge berücksichtigt. Der Wert des Grundstücks wird dabei durch das Vergleichswertverfahren bestimmt. Berücksichtigt werden beim Ertragswertverfahren auch die Ausgaben des Besitzers für die Bewirtschaftung der Immobilie sowie die eingeschätzte Restnutzungsdauer des Objekts. Aus den einzelnen Wertermittlungen ergibt sich dann der Marktwert der Immobilie.

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Dann ist eine Immobilienbewertung notwendig

Sind Sie Eigentümer einer Immobilie gibt es unterschiedliche Anlässe, bei denen Sie Ihr Haus bewerten lassen sollten. Dazu gehören unter anderem:

  • Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und den Verkaufswert erfahren.
  • Sie möchten sich scheiden lassen und unter anderem den Zugewinnausgleich erfahren.
  • Sie müssen Ihre Immobilie zwangsversteigern lassen und dadurch veräußern.
  • Sie haben im Zuge einer Erbschaft einen Teil einer Immobilie erworben und möchten Ihren Anteil verkaufen.
  • Sie möchten Ihre Immobilie als Schenkung an jemanden übertragen und die steuerlichen Aspekte erfahren.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung

Es gibt zahlreiche Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Vor allem aber kommt es vorrangig auf den Zustand des Gebäudes, die Lage und die Ausstattung an. Je renovierungsbedürftiger Ihre Immobilie ist, desto kürzer wird die Restnutzungsdauer angesetzt und somit verringert sich auch der Immobilienwert. Sachverständiger achten zum Beispiel vermehrt auch auf die Bausubstanz des Gebäudes, wohingegen der Immobilienmakler verstärkt auch den Faktor „Angebot und Nachfrage” in seine Bewertung einbezieht.

Es kommt darauf an, aus welchem Grund Sie Ihre Immobilie bewerten lassen wollen. Streben Sie einen Verkauf an, dann eignet sich für die Bewertung ein Immobilienmakler. Dieser berücksichtigt neben den Faktoren wie Lage und Zustand des Gebäudes auch die Situation zu „Angebot und Nachfrage” in Ihrer Region. Müssen Sie die Immobilie zum Beispiel im Falle einer Scheidung oder Zwangsversteigerung abtreten, dann übernimmt ein Sachverständiger die Immobilienbewertung.

Die Kosten für eine Immobilienbewertung durch einen Makler sind gesetzlich vorgeschrieben und demnach auch frei verhandelbar. Zumeist orientiert sich der Preis des Bewertungsverfahrens am geschätzten Wert der Immobilie. Wird die Bewertung durch einen Gutachter vorgenommen, dann können Sie für das Verkehrswertgutachten mit Kosten in Höhe von 3.000 Euro bis 4.000 Euro rechnen.

Es gibt drei Bewertungsverfahren die das Finanzamt nutzt, um den Immobilienwert ermitteln zu können. Dazu gehört das häufig angewendete Vergleichswertverfahren, wodurch der Wert sich nach den erzielten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien richtet. Beim Ertragswertverfahren werden Immobilien begutachtet, wo der wirtschaftliche Nutzen im Vordergrund steht und Faktoren wie der Bodenwert oder die Erträge eine Rolle spielen. Das Sachwertverfahren findet vor allem bei außergewöhnlichen oder ländlich gelegenen Immobilien Anwendung, wo keine Vergleichswerte herangezogen werden können.

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