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Ihre Zinsbindung läuft bald aus?

Baufinanzierung umschulden – Zins sparen durch Anbieterwechsel

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Das Wichtigste in Kürze

Definition: Umschuldung = laufenden Immobilienkredit durch neuen, günstigeren ersetzen, um Zinsen zu sparen
Sparpotenzial: Lohnt sich meist, wenn neuer Zinssatz ≥0,2 %-Punkte günstiger ist – Ersparnis kann Tausende Euro betragen
Zeitpunkte: Umschuldung regulär zum Ende der Zinsbindung oder nach 10 Jahren möglich (Sonderkündigungsrecht); sonst Forward-Darlehen nutzen, um früher zu planen

Was bedeutet es, eine Baufinanzierung umzuschulden?

Eine Umschuldung der Baufinanzierung bedeutet, dass Sie Ihren bestehenden Immobilienkredit durch ein neues Darlehen ablösen – in der Regel zu besseren Konditionen. Ziel: niedrigere Baukredit-Zinsen nutzen, die monatliche Rate senken oder Gesamtkosten reduzieren. Meist wird dafür die Bank gewechselt, um vom Wettbewerb zu profitieren.

Unterschied: Umschuldung vs. Prolongation

Bei einer Prolongation verlängern Sie Ihren bestehenden Kredit bei derselben Bank, häufig zu neuen Konditionen. Eine Umschuldung hingegen erfolgt bei einem anderen Kreditgeber. Der Vorteil: Durch den Anbieterwechsel haben Sie die Chance auf deutlich bessere Zinsen, da sich Banken im Wettbewerb befinden.

Umschuldung vs. Ratenkredit-Umschuldung

Während bei einer Ratenkredit-Umschuldung meist kleinere Konsumentenkredite betroffen sind, geht es bei der Baufinanzierung um hohe Summen und die Absicherung über eine Grundschuld. Der Prozess ist dadurch komplexer, aber auch mit einem erheblichen Sparpotenzial verbunden.

Wann kann man einen Immobilienkredit umschulden?

Nach Ablauf der Zinsbindung

Die günstigste Gelegenheit für eine Umschuldung ist das Ende der Sollzinsbindung. Nach dieser Phase können Sie frei entscheiden, ob Sie bei der bisherigen Bank bleiben oder wechseln. Hier lohnt sich ein Vergleich besonders.

Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Läuft Ihre Zinsbindung länger, erlaubt Ihnen das BGB (§489) nach 10 Jahren Vertragslaufzeit eine Kündigung – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Sie müssen lediglich eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten. Das ist eine wichtige Option, wenn die Marktzinsen zwischenzeitlich deutlich gesunken sind.

Vorzeitige Umschuldung innerhalb der Zinsbindung

Wer vor Ablauf der Zinsbindung wechseln möchte, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese Kosten können hoch ausfallen und sollten gegen den Zinsvorteil gerechnet werden. Nur in Ausnahmefällen, wie beim Verkauf der Immobilie, ist eine vorzeitige Umschuldung ohne Zusatzkosten möglich.

Forward-Darlehen für frühzeitige Planung

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich bis zu 5 Jahre im Voraus den aktuellen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung. Das lohnt sich vor allem, wenn steigende Zinsen erwartet werden.

Wie läuft eine Umschuldung ab? (Schritt-für-Schritt)

Bestehenden Kredit prüfen

Ermitteln Sie die Restschuld, das Ende der Zinsbindung und die aktuellen Konditionen.

Angebote vergleichen

Nutzen Sie einen Online-Vergleich, um aktuelle Top-Zinsen zu finden. Geben Sie als Verwendungszweck „Baufinanzierung“ an.

Neuen Vertrag abschließen

Die neue Bank löst Ihre Restschuld bei der alten Bank ab. Sie zahlen künftig die Raten an den neuen Kreditgeber. Die Grundschuld wird übertragen, meist übernimmt die Bank die Formalitäten.

Was kostet eine Umschuldung?

Vorfälligkeitsentschädigung: Fällt an, wenn Sie vor Ablauf der Zinsbindung wechseln.
Notar- und Grundbuchkosten: Für die Umschreibung der Grundschuld (ca. 0,2 % der Restschuld).
Bearbeitungsgebühren: In der Regel entfallen diese bei Umschuldungen, prüfen Sie dennoch die Vertragsdetails.

Tipp

Die Ersparnis durch niedrigere Zinsen sollte deutlich über den einmaligen Kosten liegen.

Forward-Darlehen als Option der Umschuldung

Forward-Darlehen sind ideal, um sich heutige Zinssätze für die Zukunft zu sichern. Sie sind besonders interessant, wenn die Zinsbindung erst in 1 bis 5 Jahren endet und die Zinsen voraussichtlich steigen.

Vorteile:

Planungssicherheit
Schutz vor Zinsanstieg

Nachteil:

Zinsaufschläge für die Vorreservierung

Tipps für die erfolgreiche Umschuldung

Starten Sie den Vergleich mindestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung.
Prüfen Sie nicht nur den Sollzins, sondern auch den Effektivzins und Zusatzbedingungen.
Nutzen Sie Sondertilgungen, um die Restschuld zu senken.
Verbessern Sie Ihre Bonität, um Top-Konditionen zu erhalten.

Häufige Fragen zur Umschuldung von Baufinanzierungen

Kann ich vorzeitig umschulden?

Ja, eine vorzeitige Umschuldung ist möglich – in der Regel nur mit Vorfälligkeitsentschädigung oder kostenfrei nach 10 Jahren Laufzeit gemäß §489 BGB.

Wie lange dauert eine Umschuldung?

Die Umschuldung dauert in der Regel zwischen 4 und 6 Wochen, abhängig von der Bearbeitungszeit der Banken.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für die Umschuldung werden in der Regel der aktuelle Kreditvertrag, ein Grundbuchauszug sowie Einkommensnachweise benötigt.

Ist ein Notar nötig?

Ja, ein Notar ist erforderlich für die Grundschulübertragung. Die Koordination übernimmt in der Regel die neue Bank.

Geprüft durch smava Content-Team

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Fazit & nächste Schritte

Eine Umschuldung kann Ihre Finanzierung erheblich günstiger machen. Vergleichen Sie jetzt Angebote und sichern Sie sich Ihren Zinsvorteil – starten Sie direkt hier mit dem Kreditvergleich!

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