Zweite Immobilie finanzieren

Bei einer zweiten Immobilie erwarten viele Banken einen höheren Eigenkapitalanteil als beim Erstkauf. Während bei der ersten Finanzierung häufig 20 Prozent des Kaufpreises ausreichen, liegt der empfohlene Anteil beim Zweiterwerb oft höher – je nach Objekt, Lage und persönlicher Bonität. Viele Institute bewegen sich im Bereich von 20 bis 30 Prozent Eigenkapital zuzüglich der Kaufnebenkosten. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger fällt der Beleihungsauslauf aus und desto besser sind in der Regel die Zinskonditionen. Wenn Sie eine zweite Immobilie mit sehr wenig oder gar keinem Eigenkapital finanzieren möchten, müssen Sie mit deutlich höheren Zinsen oder einer Ablehnung rechnen.

Beim Zweitkauf wird Ihre finanzielle Gesamtsituation besonders genau geprüft. Dabei berücksichtigt die Bank Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben, bestehende Kredite (Ihre Erstimmobilie sowie alle weiteren laufenden Darlehen) und geplante Investitionen sowie Rücklagen für Notfälle. Die daraus entstehende Haushaltsrechnung ist entscheidend dafür, ob die Finanzierung tragfähig ist. Wenn Ihre laufenden Verpflichtungen bereits hoch sind oder Ihre Rücklagen zu gering ausfallen, kann dies zu einer Ablehnung führen. Banken möchten sichergehen, dass Sie auch unerwartete Ausgaben oder Einkommenseinbußen abfedern können.

Beim Erwerb einer zweiten Immobilie fallen erneut sämtliche Bau- bzw. Kaufnebenkosten an – sie liegen bundeslandabhängig grob zwischen 9 und 13 Prozent des Bau- oder Kaufpreises und können durch eine Makler-Courtage nochmals erhöht werden. Ebenso können Sanierungs- oder Modernisierungskosten hinzukommen, insbesondere bei älteren Objekten. Und nach dem Kauf entstehen laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen oder Nebenkosten. All diese Posten müssen in Ihre finanzielle Planung einfließen.

Wenn Sie eine Immobilie vermieten – egal, ob es sich um die erste oder die zweite handelt –, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Zwar sind viele Kosten steuerlich absetzbar (Instandhaltung, Verwaltung, Abschreibungen, Zinsen), dennoch kann sich Ihre Steuerlast erhöhen, wenn die Einnahmen höher sind als die anrechenbaren Ausgaben.