Zweite Immobilie finanzieren
Zweite Immobilie finanzieren: Wesentliche Aspekte
Grundsätzlich ist es möglich, zwei Immobilien gleichzeitig zu finanzieren. Banken und Kreditgeber prüfen jedoch sehr genau Ihre Bonität und die langfristige Tragbarkeit der Kredite. Eine zweite Finanzierung bedeutet eine zusätzliche Belastung, die gut kalkuliert werden sollte. Ihr monatliches Nettoeinkommen muss ausreichen, um die Raten für beide Kredite langfristig bedienen zu können. Einkommensquellen wie ein unbefristetes Arbeitsverhältnis oder Mieteinnahmen aus einer bestehenden Immobilie wirken sich positiv auf die Beurteilung durch die Bank aus. Selbständige müssen oft zusätzliche Nachweise über ihre Einkommenshistorie und die Zukunftsaussichten ihres Unternehmens erbringen.
Bereits laufende Kredite wie Immobilienfinanzierungen, Autofinanzierungen oder Konsumkredite werden bei der Berechnung Ihrer monatlichen Belastung einbezogen. Wirken sich bestehende Verpflichtungen negativ auf Ihre Bonität aus, kann eine vorzeitige Rückzahlung sinnvoll sein.
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4.9/5letzten 12 Monate - Stand
29.4.2025
Gründe für eine zweite Immobilie
Eine zweite Immobilie zu kaufen, kann aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein:
In 3 Schritten zum Kredit für die zweite Immobilie
Die Finanzierung für die zweite Immobilie erfordert in der Regel einen Kreditvergleich. Dieser bleibt SCHUFA-neutral, wenn es sich um eine Konditionsanfrage handelt. Mit smava können Sie den Kreditvergleich online und kostenlos in 3 Schritten durchführen:
Wir benötigen einige persönliche und finanzielle Informationen von Ihnen, um auf Sie zugeschnittene Angebote zu finden. Dazu zählen Ihre Anschrift, Ihr Arbeitsverhältnis und Angaben zu Ihrem Einkommen. Wenn Sie das Darlehen mit einem zweiten Kreditnehmer aufnehmen, verbessern sich die Konditionen und es ist wahrscheinlicher, dass der Antrag genehmigt wird.
Wenn Sie bereits Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, tragen Sie im zweiten Schritt die benötigte Kreditsumme, das verfügbare Eigenkapital sowie den Verwendungszweck ein. Vervollständigt werden die Daten durch den Kaufpreis der Immobilie sowie die Adresse. Falls Sie noch kein konkretes Objekt gefunden haben, können sie eine Kreditsumme nach Ihren Wunschvorstellungen eintragen.
Einer unserer Spezialisten für Bau- und Immobilienfinanzierungen wird mit Ihnen über Telefon oder per Videoberatung alle Informationen zu den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten durchgehen. Während des Beratungsgesprächs können Sie weitere Angaben machen, um die Angebote noch besser auf Ihre persönliche Situation anzupassen. In diesem Schritt können Sie auch alle offenen Fragen klären.
Hürden bei der Finanzierung einer zweiten Immobilie
Eine zweite Immobilie zu finanzieren, ist mit einer Vielzahl von Herausforderungen verbunden. Banken bewerten das Risiko für eine zusätzliche Kreditvergabe deutlich strenger, da die finanzielle Belastung für den Kreditnehmer steigt.
Höhere Eigenkapitalanforderungen
Da die Finanzierung einer zweiten Immobilie das Risiko für die Bank erhöht, wird oft ein höherer Eigenkapitalanteil gefordert. Für die Bank bedeutet ein höherer Eigenkapitalanteil eine bessere Absicherung gegen mögliche Zahlungsausfälle. Während bei der ersten Immobilie oft 20 Prozent als ausreichend gelten, liegt der empfohlene Eigenkapitalanteil bei einer zweiten Immobilie häufig bei 30 Prozent oder mehr des Kaufpreises. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist in der Regel der Zinssatz, da das Risiko für die Bank reduziert wird. Ein niedriger Eigenkapitalanteil oder wenn Sie planen, eine zweite Immobilie zu finanzieren, ohne Eigenkapital zu besitzen, kann das zu höheren Zinsen oder einer Ablehnung führen.
Verschärfte Bonitätsprüfung
Banken analysieren Ihre finanzielle Situation sehr genau. Dazu gehören eine vollständige Auflistung Ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben, bestehende Schulden und geplante Investitionen. Bereits laufende Kredite, wie ein bestehender Immobilienkredit oder andere Verpflichtungen, werden bei der Berechnung und der Prüfung Ihrer Bonität berücksichtigt. Hohe laufende Belastungen können dazu führen, dass die Bank Ihnen keine weitere Finanzierung gewährt. Neben der monatlichen Liquidität wird auch geprüft, ob Sie über ausreichende finanzielle Rücklagen verfügen. Diese dienen als Sicherheit für unvorhergesehene Ereignisse wie Einkommensverluste oder unerwartete Ausgaben.
Zusätzliche Kosten
Beim Kauf einer zweiten Immobilie fallen erneut Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren an. Diese können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen und müssen in Ihre Finanzplanung einbezogen werden. Besonders bei älteren Immobilien können hohe Kosten für Reparaturen und Modernisierungen entstehen. Diese Kosten sollten nicht unterschätzt werden und gegebenenfalls in die Finanzierung integriert werden. Mit einer zweiten Immobilie entstehen zusätzliche laufende Kosten, wie Grundsteuer, Versicherungen und Nebenkosten. Diese erhöhen Ihre monatlichen Belastungen.
Steuerliche Auswirkungen
Wenn Sie eine zweite Immobilie kaufen und die erste vermieten (oder umgekehrt), müssen die Einnahmen versteuert werden. Das kann Ihre Steuerlast erheblich erhöhen, insbesondere wenn keine ausreichenden Ausgaben gegengerechnet werden können. Auch bei der zweiten Immobilie fällt erneut die Grunderwerbsteuer an. Je nach Bundesland kann diese zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen. Zwar können Abschreibungen auf den Gebäudewert steuerlich geltend gemacht werden, jedoch sind diese auf einen längeren Zeitraum gestreckt und wirken sich nicht sofort auf Ihre Liquidität aus.
Vermietungsrisiken bei Kapitalanlagen
Besonders bei Immobilien in Regionen mit schwacher Nachfrage kann es schwierig sein, einen geeigneten Mieter zu finden. Ein längerer Leerstand führt zu finanziellen Verlusten. Selbst bei vermieteten Immobilien besteht das Risiko von Mietausfällen. Bonitätsprüfungen von Mietern und eine Mietausfallversicherung können dieses Risiko mindern. Falls Sie die Verwaltung der Immobilie nicht selbst übernehmen, entstehen zusätzliche Kosten durch Hausverwaltungen oder Immobilienmakler.
Das sagen unsere Kunden
Tipps, um die zweite Immobilie zu finanzieren
Bevor Sie sich für den Kauf einer zweiten Immobilie entscheiden, ist eine gründliche Finanzplanung wichtig:
- Beginnen Sie damit, Ihre aktuellen Einnahmen und Ausgaben genau zu analysieren, um Ihre finanzielle Flexibilität zu bestimmen.
- Zusätzlich sollten Sie Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen, Steuern oder steigende Zinsen bilden.
- Schätzen Sie Ihre zukünftigen Kosten möglichst realistisch ein. Je mehr Eigenkapital Sie in den Kauf einer zweiten Immobilie einbringen, desto günstiger wird die Finanzierung für Sie.
- Ein hoher Eigenkapitalanteil reduziert nicht nur die Höhe des benötigten Kredits, sondern senkt auch das Risiko für die Bank, was sich positiv auf die Zinskonditionen auswirken kann.
Eine weitere Möglichkeit zur Finanzierung der zweiten Immobilie besteht darin, die erste Immobilie als Sicherheit für den neuen Kredit zu verwenden. Das kann die Bank dazu bewegen, Ihnen günstigere Konditionen anzubieten, da sie das Risiko durch die bestehende Immobilie absichern kann. Wichtig ist, dass Sie die Auswirkungen dieser Strategie genau verstehen: Sollte es zu Zahlungsschwierigkeiten kommen, könnte Ihre erste Immobilie gefährdet sein. Sprechen Sie deshalb im Vorfeld mit Ihrer Bank und lassen Sie sich detailliert über die Vor- und Nachteile dieser Option informieren.
Zweite Immobilie finanzieren: So klappt’s
Die Finanzierung einer zweiten Immobilie ist komplex, und es gibt zahlreiche steuerliche und finanzielle Aspekte zu berücksichtigen. Die Experten von smava helfen Ihnen, passende Kreditmöglichkeiten zu finden. Machen Sie jetzt einen Kreditvergleich passender Immobilienfinanzierungen und stellen Sie den Antrag mit wenigen Klicks direkt online.
Passenden Immobilienkredit finden FAQs zum Thema „Zweite Immobilie finanzieren“
Nein, in der Regel geht das nicht. Viele Banken erwarten bei der zweiten Immobilie sogar einen höheren Eigenkapitalanteil, da das Risiko steigt. Mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sollten Sie einplanen.
In der Regel erhalten Sie Baukindergeld für den Kauf oder den Bau der ersten Immobilie. Der Anspruch darauf erlischt aber auch mit Erwerb einer zweiten Immobilie nicht – außer, Sie verkaufen oder vermieten die erste geförderte Immobilie.
Falls Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten, sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit Ihrer Bank suchen. Oft lassen sich Lösungen wie eine Ratenstundung oder Umschuldung finden.
Das hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Lage der Immobilie, dem Kaufpreis und dem Mietpotenzial. Eine genaue Kosten-Nutzen-Analyse ist hier unerlässlich.
Weitere Kreditarten von smava
smava bietet viele unterschiedliche Arten von Krediten an. Ob für ein Auto, eine Umschuldung oder Ihr Gewerbe – hier gibt es günstige Kredite für jeden Verwendungszweck. Darüber hinaus ist unser Kreditangebot auf verschiedene Personengruppen ausgerichtet. Ob Angestellte, Rentner oder Azubis – nutzen Sie unseren Kreditvergleich, um den passenden Kredit zu finden.
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